Plusvalenza da cessione di edificio: irrilevante la destinazione edificatoria del suolo (Cass. civ. Sez. V n. 8531 del 01.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini della tassazione separata delle plusvalenze di cui all’art. 67, comma 1, lettera b), del d.P.R. n. 917 del 1986, l’alternativa tra terreno edificato e terreno non edificato non ammette un tertium genus. L’alienazione di un edificio, anche se le parti ne abbiano pattuito la demolizione e la successiva ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del sottostante terreno edificabile. È inibito all’Ufficio superare il diverso regime fiscale tassativamente previsto dal legislatore per la cessione degli edifici e per quella dei terreni, non potendosi far discendere la potenzialità edificatoria da presunzioni tratte da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, la cui realizzazione è futura ed eventuale. Il criterio interpretativo dell’art. 20 del d.P.R. n. 131 del 1986, incentrato sull’intrinseca natura e sugli effetti giuridici dell’atto, non è invocabile per riqualificare l’oggetto della cessione ai fini delle imposte sui redditi.

Il Fatto

L’Amministrazione finanziaria notificava a più contribuenti distinti avvisi di accertamento con cui recuperava a tassazione, ai fini IRPEF, la plusvalenza asseritamente realizzata per la vendita di tre appartamenti, con annesso suolo e sovrastante stalla, pervenuti per successione ereditaria. L’Ufficio fondava la ripresa sulla qualificazione dell’operazione come cessione a titolo oneroso di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, valorizzando la Convenzione urbanistica di cessione di aree stipulata dai cedenti con il Comune.

I contribuenti impugnavano gli atti impositivi. La Commissione Tributaria Provinciale annullava gli avvisi; la Commissione Tributaria Regionale riformava la decisione e rigettava i ricorsi originari, ritenendo che oggetto della vendita fosse l’area con i diritti edificatori acquisiti per convenzione, non i fabbricati. Contro tale pronuncia venivano proposti ricorso principale e ricorso incidentale per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta in via pregiudiziale la rinnovazione della notificazione del ricorso incidentale, espletata nel termine perentorio assegnato con precedente ordinanza interlocutoria, con deposito della documentazione ai sensi dell’art. 371-bis cod. proc. civ., applicato estensivamente. Dichiara altresì ammissibile l’intervento dell’erede di uno dei ricorrenti, deceduto nelle more, che ha allegato e documentato la propria qualità di successore a titolo universale mediante le produzioni consentite dall’art. 372 cod. proc. civ.

Sul merito, la Corte richiama il consolidato indirizzo interpretativo dell’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR. L’art. 20 del d.P.R. n. 131 del 1986, che fissa un canone ermeneutico incentrato sull’intrinseca natura e sugli effetti giuridici dell’atto, opera nel solo àmbito dell’imposta di registro e non può essere esteso alle imposte sui redditi. Nemmeno rileva che i venditori avessero acquisito il diritto a costruire secondo disposizioni convenzionali, o che l’acquirente non avrebbe stipulato il contratto senza la possibilità di realizzare un nuovo edificio.

Il Collegio ribadisce che l’entità sostanziale del fabbricato non può essere mutata in quella di un terreno suscettibile di potenzialità edificatoria sulla base di presunzioni tratte da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, la cui realizzazione è futura rispetto all’atto e rimessa alla volontà di un soggetto diverso da quello inciso dall’imposizione. Il principio vale anche quando l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione e l’acquirente abbia poi richiesto la voltura: la ratio della norma è tassare la plusvalenza scaturente dalla destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica, non da un’attività produttiva del proprietario.

Non è dunque possibile porre a carico del venditore una plusvalenza commisurata alla residua capacità edificatoria del suolo, cd. volumetria inespressa, computata invece nel prezzo di cessione dell’edificio e nella rendita catastale. Diversamente opinando, tutte le alienazioni di edifici che non abbiano sviluppato integralmente la potenzialità del lotto sarebbero produttive di plusvalenza imponibile, poiché sempre astrattamente demolibili o ampliabili.

La CTR non si è attenuta a tali principi: pur avendo accertato la vendita di appartamenti, ne ha erroneamente sussunto la fattispecie nella previsione dell’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR. I motivi scrutinati sono accolti, con assorbimento delle restanti censure; non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa è decisa nel merito con annullamento degli avvisi e compensazione integrale delle spese di merito.