Errore materiale nel certificato urbanistico e garanzia per oneri (Cass. civ. Sez. II n. 24434 del 03.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di vendita, la garanzia per i vizi e gli oneri che diminuiscono il libero godimento non opera quando la difformità della destinazione urbanistica del bene dipenda da un errore materiale contenuto nel certificato urbanistico, imputabile all’ente pubblico e non al venditore. L’art. 1489 c.c. presuppone che il compratore abbia ignorato senza colpa l’onere non dichiarato: se l’atto di compravendita esclude espressamente l’edificabilità dei terreni, l’acquirente non può invocare la riduzione del prezzo prospettando una loro vocazione edificatoria. La valutazione sull’incidenza del vizio sul valore e la condanna per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. costituiscono apprezzamenti di fatto non censurabili in sede di legittimità.

Il Fatto

Con atto di compravendita l’acquirente acquistava dal venditore porzioni di terreni, identificati catastalmente. Il certificato di destinazione urbanistica allegato al contratto indicava per alcune particelle la categoria “Col a IS MA”, mentre la destinazione effettiva corrispondeva alla categoria “Col a IS CE”.

Scoperta la difformità, l’acquirente agiva per la riduzione del prezzo, sostenendo di avere confidato nell’edificabilità, quantomeno potenziale, dei lotti. Il Tribunale respingeva la domanda; la Corte d’appello rigettava il gravame. Il soccombente ricorreva per cassazione con tre motivi, resistiti dal controricorrente con controricorso e memoria.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 1489 c.c., sostenendo che la norma si applica anche agli oneri e ai vincoli di natura pubblicistica, come i limiti all’edificabilità, e che l’acquirente era stato indotto a contrarre dalla documentazione urbanistica allegata. La Corte rigetta la censura.

Il giudice di merito ha accertato che il certificato conteneva un errore materiale riferito a due parti dei lotti, errore imputabile al Comune e non al venditore. La destinazione dichiarata non consentiva dunque l’edificabilità, né il venditore aveva ingenerato nell’acquirente la convinzione contraria.

La Corte valorizza un ulteriore elemento: l’errore era facilmente percepibile dall’acquirente. Nello stesso certificato, nella successiva esplicazione della destinazione, compariva la dicitura “IS CE” e non “IS MA”; soprattutto, l’atto di compravendita dava atto che i terreni erano stati interamente asserviti e privi dell’indice di edificabilità. Da tale specificazione il giudice d’appello ha tratto la conclusione che l’acquirente non potesse dolersi di avere ritenuto edificabili i beni.

Il secondo motivo censura la lettura delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, che aveva stimato una differenza di valore di mercato tra le due destinazioni, a favore della categoria “Col a IS MA”. La Corte osserva che tali risultanze non avvalorano la tesi dell’acquirente, ma la confutano: esse dimostrano che il prezzo pattuito e pagato era nettamente inferiore a quello prospettabile per i terreni con classificazione superiore. Il motivo è quindi infondato.

Il terzo motivo contesta la condanna ex art. 96 c.p.c., sia nell’an sia nel quantum. La Corte richiama il principio per cui l’accertamento dei requisiti della mala fede o della colpa grave ex art. 96 c.p.c. integra un apprezzamento di fatto, non censurabile in sede di legittimità (Cass., n. 19298/2016). Quanto alla determinazione dell’importo, la liquidazione può essere compiuta anche equitativamente, come espressamente riconosce il terzo comma dell’art. 96 c.p.c. (Cass. n. 20995/2011): il criterio adottato, correlato agli anni di durata del processo, è stato ritenuto congruo e rapportato alla gravità della condotta.

Il ricorso è rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e con l’attestazione dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.