Diritti edificatori perequativi tassabili ai fini IMU, compensativi no (Cass. civ. Sez. V n. 20945 del 26.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, la distinzione tra diritti edificatori perequativi e compensativi assume rilievo decisivo ai fini dell’individuazione del presupposto impositivo. I diritti edificatori perequativi sono tassabili, perché attribuiscono ai suoli ricompresi nel comparto un indice edificatorio costante che diviene una qualità intrinseca del terreno. I diritti edificatori compensativi, invece, non sono tassabili: non hanno natura reale, non ineriscono al terreno e sono trasferibili separatamente da esso. Il giudice di merito che ometta di verificare in concreto quale tipologia ricorra e si limiti a rideterminare il valore dell’area per asserite lacune motivazionali dell’atto impositivo incorre in vizio di omesso esame di fatti decisivi.

Il Fatto

Il Comune di Salerno emetteva avvisi di accertamento IMU per l’anno 2016 nei confronti di un contribuente, comproprietario di un’area agricola inserita in un comparto interessato da un’operazione urbanistica di perequazione. Il contribuente impugnava gli atti, contestando l’edificabilità dell’area e la sussistenza del presupposto impositivo.

La Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in parziale riforma della sentenza di primo grado, fissava il valore imponibile delle aree in una misura ridotta rispetto a quella accertata dall’Ente. Il Comune ricorreva per cassazione con due motivi; il contribuente resisteva eccependo l’inammissibilità del ricorso principale e proponendo ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

Il ricorso incidentale del contribuente investe l’an del tributo e viene esaminato con priorità logica. Il contribuente sostiene che l’area doveva essere acquisita gratuitamente dal Comune a fronte del riconoscimento di diritti edificatori su altre aree, con conseguente difetto del presupposto impositivo, richiamando i principi delle Sezioni Unite n. 23902 del 2020.

La Corte ricostruisce la distinzione tra le due fattispecie. I diritti edificatori compensativi sono esclusi dall’imposizione perché non hanno natura reale, non ineriscono al terreno e sono trasferibili separatamente da esso. I diritti edificatori perequativi, invece, si producono direttamente e preventivamente dal piano urbanistico e comportano l’attribuzione diffusa di un indice perequativo con effetto diretto sul terreno interessato. Su questi presupposti la giurisprudenza di legittimità ha affermato la tassabilità dei terreni oggetto di perequazione, stante la rilevanza della mera potenzialità edificatoria.

La Corte richiama Cass. Sez. U. n. 23902 del 2020, Cass. n. 27575 del 2018, Cass. n. 26895 del 2021 e Cass. n. 29424 del 2023, dalle quali emerge che solo nella perequazione la fattispecie di edificabilità può dirsi perfetta fin dall’origine, non necessitando della successiva individuazione di aree surrogate di atterraggio.

I giudici di appello, tuttavia, non hanno esaminato il nucleo centrale della controversia, ossia la verifica delle effettive potenzialità edificatorie dell’area, soffermandosi sulle asserite carenze motivazionali dell’atto impositivo in punto di valore. Tale profilo è stato trascurato, con conseguente omesso esame di una questione decisiva.

La Corte accoglie pertanto il ricorso incidentale, assorbito quello principale, e cassa la sentenza con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione, che dovrà riesaminare la vicenda verificando se ricorra una ipotesi di perequazione o, invece, di compensazione urbanistica.