ICI e abitazione principale: dopo la Corte costituzionale n. 112/2025 l’esenzione spetta anche se i familiari dimorano altrove (Cass. S.U. 23488/2026)
Corte di Cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza n. 23488/2026, pubblicata il 18 luglio 2026 (R.G.N. 2205/2019) — udienza pubblica del 24 marzo 2026, Primo Presidente Pasquale D’Ascola, Relatore Giuseppe Fuochi Tinarelli.
Il principio di diritto
In tema di ICI, ai fini dell’esenzione prevista dall’art. 8 del d.lgs. n. 504 del 1992, come modif. dall’art. 1, comma 173, lett. b, della l. n. 296 del 2006, per abitazione principale— corrispondente, salvo prova contraria, a quella di residenza anagrafica— si intende, a seguito della sentenza n. 112 del 2025 della Corte costituzionale, quella nella quale il contribuente, che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, dimora abitualmente, senza che sia necessario che ivi dimori anche il suo nucleo familiare.
Il fatto
Il Comune di Pietrasanta accertava l’ICI per gli anni 2009-2011, negando l’esenzione per l’abitazione principale a un contribuente in quanto parte della sua famiglia dimorava altrove. La Commissione tributaria regionale della Toscana dava ragione al contribuente. La Sezione Tributaria rimetteva la causa alle Sezioni Unite, che— esclusa un’interpretazione costituzionalmente orientata— sollevavano questione di legittimità costituzionale dell’art. 8, comma 2, del d.lgs. n. 504 del 1992, nella parte in cui richiedeva la dimora abituale anche dei familiari. Nelle more, il Comune annullava in autotutela gli atti impositivi.
La motivazione
La declaratoria di incostituzionalità. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 112 del 2025, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della norma nella parte in cui richiedeva la dimora abituale anche dei familiari, per contrasto con gli artt. 3, 29, 31 e 53, primo comma, Cost.: in continuità con quanto già affermato per l’IMU (sent. n. 209 del 2022), ha rilevato che il requisito discriminava irragionevolmente il contribuente coniugato rispetto al single, che l’ICI ha natura di imposta reale (rilevano gli elementi oggettivi dell’immobile, non lo status familiare del contribuente) e che il riferimento ai familiari non è criterio idoneo a selezionare gli immobili effettivamente adibiti ad abitazione principale.
Estinzione e principio di diritto ex art. 363 cod. proc. civ. L’annullamento in autotutela degli atti impositivi ha determinato la cessazione della materia del contendere, con estinzione del giudizio. Ciò nondimeno, data l’ampia incidenza del contenzioso e la rilevanza nomofilattica, le Sezioni Unite hanno enunciato il principio di diritto nell’interesse della legge (art. 363 cod. proc. civ.): ai fini dell’esenzione ICI per l’abitazione principale non è necessario che vi dimori anche il nucleo familiare del contribuente. Resta fermo che la dimora abituale, ora riferita al solo contribuente, è una condizione di fatto verificabile: opera la presunzione (salvo prova contraria) di coincidenza con la residenza anagrafica, e spetta al Comune superarla con i propri strumenti di controllo.
Esito: dichiara estinto il giudizio per cessazione della materia del contendere e compensa le spese; enuncia il principio di diritto ex art. 363 cod. proc. civ.
Implicazioni pratiche
Approdo di grande rilievo per il contenzioso sull’abitazione principale. Primo: anche per l’ICI (come già per l’IMU) l’esenzione spetta al contribuente che dimori abitualmente nell’immobile, a prescindere dal fatto che i familiari risiedano altrove: cade la penalizzazione dei coniugi con residenze disgiunte. Secondo: il fondamento è la natura reale dell’imposta, che dà rilievo agli elementi oggettivi dell’immobile e non allo status del contribuente. Terzo: resta cruciale la prova della effettiva dimora abituale— presunta in base alla residenza anagrafica, ma verificabile dal Comune con sopralluoghi, controllo delle utenze e altri riscontri, per contrastare le iscrizioni fittizie di seconde case. Per i contribuenti coniugati con abitazioni separate, un argomento decisivo per le annualità ICI ancora aperte; per i Comuni, lo spostamento del controllo dal dato familiare alla effettività della dimora.
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