Obbligo del Comune di acquisire le opere di urbanizzazione solo se collaudate (TAR Lombardia n. 1197 del 29.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La presa in carico, da parte del Comune, delle opere di urbanizzazione realizzate dal lottizzante presuppone l’accertamento della loro buona e regolare esecuzione, che per gli impianti implica anche il collaudo funzionale e non solo la verifica tecnico-amministrativa della struttura. La clausola di convenzione che subordina il trasferimento alla ricorrenza di tale presupposto non integra una condizione meramente potestativa, ma risponde all’interesse pubblico all’acquisizione di opere oggettivamente idonee alla loro funzione. Il trasferimento della proprietà in capo all’ente non può derivare da una delibera di riconoscimento dell’interesse pubblico, né dal mero asservimento all’uso pubblico, né dalla dicatio ad patriam, che costituisce soltanto servitù di uso pubblico. Gli obblighi derivanti dalla convenzione di lottizzazione hanno natura propter rem e gravano anche sui successivi aventi causa dei lottizzanti.

Il Fatto

La parte ricorrente è proprietaria di un appartamento in un comprensorio realizzato a seguito di una convenzione urbanistica che prevedeva il passaggio gratuito al Comune degli impianti di servizio, tra cui la fognatura, dietro richiesta dell’ente e previo accertamento della buona e regolare esecuzione, restando nel frattempo la manutenzione a carico dei privati.

Dopo uno sversamento fognario, il sindaco aveva emanato un’ordinanza contingibile e urgente con cui ingiungeva alla società lottizzante e ai condòmini di ripristinare la funzionalità dell’impianto. Revocata l’ordinanza, la parte ricorrente ha chiesto al giudice amministrativo di accertare l’avvenuto trasferimento delle opere al Comune sin dal 1991, la propria estraneità agli obblighi manutentivi e la condanna dell’ente e della società al risarcimento.

La Motivazione della Corte

Il Collegio rileva che, pur essendo le domande riferite a tutte le opere di urbanizzazione, l’interesse sostanziale concerne l’impianto fognario e di depurazione. Il trasferimento della proprietà può avvenire solo in forza di un titolo idoneo, di un fatto acquisitivo a titolo originario o di un provvedimento ablatorio: nessuno di tali eventi si è verificato.

La delibera consiliare del 1991, con cui il Comune riconobbe l’interesse pubblico alla presa in carico, non produce alcun effetto traslativo. Essa, anzi, subordinava la presa in carico all’esecuzione, a cura dei privati, degli interventi di manutenzione straordinaria e alla verifica del regolare funzionamento: condizione mai avveratasi. Né rileva il mero asservimento all’uso pubblico o la dicatio ad patriam, istituto che costituisce al più una servitù di uso pubblico e non trasferisce il dominio.

Quanto all’obbligo di acquisizione, il Collegio richiama l’art. 28 della legge n. 1150/1942 e l’art. 16, comma 2, del d.lgs. n. 380/2001. La presa in carico presuppone il collaudo e il trasferimento delle aree al patrimonio comunale. L’art. 7 della convenzione esige due condizioni concorrenti: l’esistenza di necessità di interesse collettivo e l’accertamento della buona e regolare esecuzione. Per gli impianti, tale giudizio non può prescindere dal collaudo prestazionale. Nella specie il collaudo del 1982 accertò solo il profilo tecnico-amministrativo, e l’impianto si rivelò sin da subito inidoneo all’uso.

La clausola non è quindi condizione meramente potestativa, ma criterio di selezione delle sole opere funzionalmente idonee. Il Collegio richiama sul punto Cons. Stato, Sez. IV, n. 4511 del 2025, che ha escluso che opere non collaudate possano transitare nel patrimonio pubblico. Conseguentemente, i costi di manutenzione gravano sui privati, essendo gli obblighi convenzionali di natura propter rem, come confermato da Cons. Stato, Sez. VII, n. 5132 del 2025.

Le domande di condanna proposte nei confronti della società lottizzante sono dichiarate inammissibili per difetto di giurisdizione, trattandosi di rapporti di diritto privato estranei a ogni esercizio di potere pubblico. Le domande verso il Comune restano invece nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo, ma sono respinte nel merito, anche per difetto di prova.