Acconti sul prezzo nel preliminare: autonoma tassazione di registro (Cass. civ. Sez. V n. 17957 del 02.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, la previsione contenuta in un contratto preliminare di compravendita immobiliare relativa al pagamento di acconti sul prezzo costituisce disposizione autonoma ai sensi dell’art. 21, primo comma, d.P.R. n. 131/1986 e va assoggettata a distinta tassazione rispetto alla promessa di vendita. La connessione tra più disposizioni rileva, infatti, solo quando derivi necessariamente, per intrinseca natura, da un’esigenza oggettiva di legge, e non dalla mera volontà delle parti. L’obbligo di pagare il prezzo scaturisce per legge solo dalla vendita, cosicché l’anticipo pattuito nel preliminare rappresenta una deviazione dallo schema tipico del negozio. Ne deriva che, per gli acconti soggetti ad IVA, resta ferma la tassazione in misura fissa sul preliminare e un’ulteriore imposta fissa sulla pattuizione dell’acconto, in applicazione del regime di alternatività IVA/registro.

Il Fatto

La società contribuente e tre persone fisiche impugnavano tre avvisi di liquidazione con i quali l’Amministrazione finanziaria aveva richiesto il pagamento di un’ulteriore imposta fissa di registro di euro 200,00 per ciascun contratto preliminare di compravendita. L’Ufficio assumeva che andasse tassato autonomamente non solo il preliminare, ma anche l’accordo sugli acconti versati dai promissari acquirenti e assoggettati ad IVA.

La CTR Puglia confermava la sentenza di primo grado, che aveva rigettato l’impugnazione dei contribuenti. Avverso tale pronuncia i contribuenti proponevano ricorso per cassazione, articolando due motivi di violazione di legge.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo i ricorrenti contestavano che la pattuizione degli acconti costituisse disposizione autonoma ai sensi dell’art. 21, primo comma, d.P.R. n. 131/1986, assumendo che essa trovasse fondamento esclusivamente nella promessa di vendita e integrasse un negozio complesso a causa unica. La Corte non condivide l’impostazione.

Il Collegio valorizza il dato terminologico dell’avverbio “necessariamente” impiegato dal legislatore, che esclude come rilevante la connessione fondata sulla mera volontà delle parti. La nozione di disposizioni necessariamente derivanti le une dalle altre si configura solo quando, in forza di legge, esista una concatenazione logica che riconduca le prestazioni a un unico rapporto tassabile, quali elementi indefettibili del medesimo.

Nel preliminare di vendita tale concatenazione non sussiste. L’obbligo di corrispondere il prezzo scaturisce per legge solo dalla vendita, mentre nella promessa il consenso attiene unicamente alla misura del corrispettivo in vista del futuro trasferimento del bene. L’anticipo configura, pertanto, una “deviazione” dallo schema tipico del preliminare, con conseguente applicazione della distinta tassazione prevista dal primo comma dell’art. 21.

La Corte richiama altresì il principio affermato da Cass. n. 27093 del 18/10/2024, secondo cui l’acconto versato in esecuzione di un preliminare è soggetto a imposta proporzionale, da scomputare dall’imposta dovuta alla stipula del definitivo, solo se il preliminare sia effettivamente seguito dal definitivo; in caso contrario resta dovuta l’imposta fissa sul preliminare e va restituita quella proporzionale sull’acconto.

Il secondo motivo è rigettato muovendo dalla nota all’art. 10 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986. La nota disciplina la tassazione delle disposizioni accessorie incluse nel preliminare, prevedendo l’applicazione dell’art. 6 per la caparra confirmatoria e dell’art. 9 per gli acconti non soggetti ad IVA, con imputazione dell’imposta pagata a quella principale del definitivo. Per gli acconti soggetti ad IVA opera invece il regime di alternatività di cui all’art. 40 d.P.R. n. 131/1986, richiamato dall’art. 6, comma 4, d.P.R. n. 633 del 1972, con tassazione fissa. Il ricorso è dunque rigettato e le ricorrenti sono condannate alle spese.