Rendita catastale DOCFA: nessun contraddittorio preventivo per gli immobili D (Cass. civ. Sez. V n. 29289 del 05.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di catasto dei fabbricati, qualora il contribuente si avvalga della procedura DOCFA, l’amministrazione finanziaria che intenda discostarsi dalla proposta non è tenuta ad attivare il contraddittorio endoprocedimentale preventivo, poiché la procedura è già disciplinata dal d.m. n. 701/1994 in modo da garantire la partecipazione del contribuente, e il termine dilatorio di sessanta giorni di cui all’art. 12, comma 7, legge n. 212/2000 riguarda la verifica fiscale presso la sede del contribuente. Né è richiesto il sopralluogo quando il nuovo classamento consegua a una denuncia di variazione del contribuente. L’obbligo di motivazione è soddisfatto con la mera indicazione dei dati censuari, ove gli elementi di fatto non siano disattesi ma solo rivalutati tecnicamente, e la stima diretta, posta in essere in un procedimento a struttura partecipativa, non deve essere riprodotta o allegata. La determinazione della rendita con stima diretta esige, nel procedimento indiretto, l’applicazione di un adeguato coefficiente di deprezzamento secondo i criteri della circolare n. 6/T del 30 novembre 2012.

Il Fatto

Una società proponeva istanza di variazione catastale tramite procedura DOCFA per fusione e ristrutturazione di un fabbricato, con attribuzione di categoria D/7 e rendita di euro 7.060,00. L’ufficio rettificava la rendita a euro 12.152,00, conservando la categoria. La contribuente impugnava l’avviso di accertamento; la Commissione tributaria provinciale respingeva il ricorso, ma la Commissione tributaria regionale accoglieva l’appello.

Il giudice di secondo grado rilevava che la contribuente si era limitata ad accorpare particelle, che l’ufficio non aveva instaurato alcun contraddittorio né eseguito sopralluogo, che il procedimento di stima diretta presupponeva un adeguato coefficiente di deprezzamento, che la superficie effettiva era di mq. 646 e non 746 e che l’avviso era carente di motivazione. L’Agenzia delle Entrate ricorreva per cassazione con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte accoglie i primi quattro motivi e dichiara inammissibile il quinto. Quanto al primo, la motivazione muove dall’opposizione tra tributi armonizzati e non armonizzati: l’obbligo di contraddittorio preventivo sussiste solo per i primi, mentre per i secondi ricorre soltanto ove specificamente sancito. La procedura DOCFA, disciplinata dal d.m. n. 701/1994, è caratterizzata da uno sviluppo fortemente partecipativo, innestandosi l’accertamento sulla proposta del contribuente. Ne deriva che l’art. 12, comma 7, legge n. 212/2000 non si applica agli atti dell’amministrazione catastale, né è necessario il sopralluogo.

Sul secondo e terzo motivo, esaminati congiuntamente, la Corte ricorda che, nel classamento a seguito di DOCFA, l’obbligo di motivazione è soddisfatto con l’indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita quando gli elementi di fatto non siano disattesi e la differenza di rendita derivi da diversa valutazione tecnica. Nella specie i dati della contribuente non erano stati disattesi, ma solo riesaminati e rivalutati. L’avviso ha contenuto vincolato, che esclude il rinvio per relationem ad atti esterni, salvo che non siano conosciuti o conoscibili.

La stima diretta per gli immobili dei gruppi D ed E integra il fondamento motivazionale dell’atto e costituisce un atto prontamente conoscibile, perché reso in un procedimento partecipativo: la sua mancata allegazione non determina difetto di motivazione. Il generico richiamo ai prontuari di settore è sufficiente ai fini della motivazione, anche se non della prova in giudizio, che resta a carico dell’amministrazione. La Corte distingue nettamente il piano della motivazione da quello della prova, richiamando l’art. 7, comma 1, legge n. 212/2000.

Sul quarto motivo, il disconoscimento del deprezzamento del 10% viene ricondotto a un errore di sussunzione. La rendita degli immobili a destinazione speciale si determina con la stima diretta, nelle varianti del procedimento diretto (reddito lordo) e indiretto (valore del capitale fondiario). L’art. 28, comma 2, d.P.R. n. 1142/1949 impone, ove non sia praticabile l’analisi di mercato, di aver riguardo al costo di ricostruzione applicando un adeguato coefficiente di riduzione. La circolare n. 6/T del 2012, cui l’art. 1, comma 244, legge n. 190/2014 ha attribuito valore normativo, individua il coefficiente tramite una funzione algebrica di tre variabili: vita utile, valore residuo e vita effettiva. Il giudice di appello ha concluso per l’irrealisticità del 10% senza riferimento a tale parametro.

Il quinto motivo è inammissibile, risolvendosi nella contestazione di un apprezzamento di merito sulla superficie, che tende a una rinnovazione dell’accertamento di fatto preclusa in sede di legittimità. La sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Veneto, in diversa composizione, anche per le spese.