IMU e aree edificabili: prevalenza del vincolo paesaggistico e diritti edificatori (Cass. civ. Sez. V n. 30218 del 16.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, il principio di imponibilità dell’area edificabile per il solo fatto della sua classificazione nel PRG trova un limite nella presenza di vincoli paesaggistici. Le previsioni del piano paesaggistico regionale, ai sensi dell’art. 145, comma 3, d.lgs. n. 42/2004, prevalgono sugli strumenti urbanistici comunali, con la conseguenza che è irrilevante l’edificabilità secondo il PRG ove il terreno sia gravato da un vincolo di inedificabilità assoluta, idoneo a escludere il presupposto impositivo. Il diritto edificatorio compensativo, di natura non reale e trasferibile separatamente dal suolo, non è assoggettabile a imposizione, a differenza del diritto edificatorio perequativo.

Il Fatto

La controversia ha per oggetto un avviso di accertamento IMU relativo all’anno 2018, notificato dal Comune a una contribuente per la sottoposizione a imposta di alcuni immobili e la rideterminazione della relativa base imponibile, in ragione della ritenuta edificabilità delle aree.

La CGT di primo grado aveva accolto parzialmente il ricorso. La CGT II della Valle d’Aosta aveva poi riformato la decisione, rigettando l’appello principale del Comune e accogliendo quello incidentale, con annullamento dell’atto impositivo. Il giudice d’appello ha motivato sul rilievo che sui terreni grava un vincolo paesaggistico che ne esclude l’imponibilità, non residuando margini di intervento compatibili con la destinazione di zona. Il Comune ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi; la contribuente ha resistito con controricorso.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, con cui il ricorrente denunciava la nullità della sentenza per difetto di istruttoria, è infondato. Il giudice regionale ha dato compiutamente conto del proprio convincimento: i mappali, ancorché edificabili secondo il PRGC, erano gravati da un vincolo di inedificabilità assoluta derivante dalla disciplina paesaggistica. La motivazione ha effettuato una compiuta considerazione dei riferimenti urbanistici e il quadro normativo risulta correttamente ricostruito, senza vizi di sussunzione.

Il secondo motivo è fondato. La Corte richiama il principio, espresso in tema di ICI ma applicabile anche all’IMU per l’omogeneità strutturale dei tributi, secondo cui l’imponibilità dell’area edificabile per il suo inserimento nel PRG trova un limite nei vincoli paesaggistici. Nel rapporto tra PRG e piano paesaggistico regionale deve riconoscersi l’assoluta prevalenza delle prescrizioni di quest’ultimo sulla pianificazione urbanistica comunale, in forza dell’art. 145, comma 3, d.lgs. n. 42/2004.

Ne consegue che è irrilevante l’edificabilità secondo il PRG qualora il terreno sia soggetto a un vincolo di inedificabilità assoluta: diversamente dai vincoli di inedificabilità specifica, che incidono solo sul valore venale, quello assoluto esclude la natura edificabile dell’area e quindi il presupposto impositivo. I terreni ricadenti in zona Ba33 e Fa03 presentavano però una diversa classificazione, con attribuzione di un valore di € 120,00/mq per le aree ritenute utilizzabili direttamente e di € 0,60/mq per le aree in zona F.

La Corte rileva che la sentenza impugnata non ha svolto un’indagine sulla natura dei diritti edificatori: se si tratti di strumenti perequativi oppure compensativi, o della semplice cessione di cubatura. Il terreno inserito in un ambito di perequazione urbanistica è imponibile, essendo dotato di potenzialità edificatoria, sia pure non immediatamente attuabile. Diversamente, il diritto edificatorio compensativo non è assoggettabile a imposta, poiché non ha natura reale, non inerisce al terreno ed è trasferibile separatamente da esso. Il negozio di cessione di cubatura tra privati trasferisce un diritto edificatorio di natura obbligatoria, non soggetto all’imposta.

La Corte accoglie quindi il secondo motivo, rigetta il primo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla CGT II della Valle d’Aosta per l’accertamento sull’esistenza dei diritti edificatori e sulla loro natura, ai fini della verifica del presupposto impositivo, oltre che per le spese del giudizio di legittimità.