Distanze legali e dehors su suolo demaniale: irrilevanti i rapporti tra privati (Cass. civ. Sez. II n. 31820 del 05.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le norme sulle distanze legali disciplinano i rapporti tra fondi privati contigui e non trovano applicazione quando l’opera sia costruita su area di proprietà demaniale. In tal caso l’eventuale pregiudizio dei diritti dei proprietari dei fondi contigui va valutato non in astratto, ma in relazione all’uso normale spettante agli stessi sul bene pubblico. Ne consegue che il giudice di merito, investito della domanda di arretramento di un manufatto prospettata come violazione delle distanze, deve previamente verificare la natura demaniale o meno del suolo su cui l’opera insiste. La relativa questione, se ritualmente posta, non può essere pretermessa: la sua omissione inficia la decisione e impone il rinvio.

Il Fatto

Una comproprietaria di un terreno confinante con area comunale agiva in giudizio contro la confinante e il Comune per ottenere l’arretramento di un manufatto — un dehors — realizzato su parte dell’area comunale, il rilascio di una striscia di terreno occupata, la rimozione di un aeratore, di una pensilina e del relativo canale di gronda, oltre al risarcimento dei danni.

Il Tribunale accoglieva in parte le domande. La Corte d’Appello di L’Aquila rigettava il gravame dell’attrice sulla domanda di arretramento, ritenendo che le prescrizioni delle NTA comunali integrassero l’art. 873 cod. civ. e che il dehors, in quanto opera non permanente, fosse esentato dal rispetto delle distanze. La soccombente ricorreva allora per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina il primo motivo, con cui si contesta la qualificazione del dehors come intervento esentato dalle distanze, muovendo dall’art. 3, lett. e.5), d.P.R. n. 380/2001, che riconduce il manufatto alla nozione di nuova costruzione e sottrae alla distanza solo i dehors destinati a esigenze meramente temporanee in strutture ricettive all’aperto. Si censura altresì la lettura del regolamento edilizio comunale, che avrebbe distinto i dehors occasionali da quelli ordinari, temporanei o permanenti.

La Corte non segue il percorso argomentativo della ricorrente e accoglie il motivo per una ragione assorbente, che si colloca a monte della questione sulla nozione di costruzione. Rileva che le norme sulle distanze legali operano esclusivamente nei rapporti tra fondi privati contigui: esse non si applicano quando l’opera sia edificata su area di proprietà demaniale. In questa ipotesi il pregiudizio dei proprietari dei fondi vicini non è escluso, ma va accertato diversamente, cioè in relazione all’uso normale che a essi spetta sul bene pubblico.

Il principio è corroborato dal richiamo a Sez. II, Ordinanza n. 7857 del 2021 e a Sez. II, Sentenza n. 9913 del 19/04/2017, Rv. 643744. Da qui la conseguenza: la Corte territoriale avrebbe dovuto verificare innanzitutto la natura demaniale o meno del suolo su cui insiste il dehors. La questione era stata posta nel giudizio di merito, come osservato sia in controricorso sia in memoria, e non poteva quindi essere trascurata.

La sentenza è pertanto cassata per nuovo esame, finalizzato anche a stabilire se l’opera insista o meno su suolo demaniale. L’esame del secondo motivo resta assorbito. Il giudice di rinvio, individuato nella medesima Corte d’Appello in diversa composizione, deciderà anche sulle spese del giudizio di legittimità.