Mediazione: provvigione e condizione mista di ottenimento del mutuo (Cass. civ. Sez. II n. 18953 del 10.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di mediazione, quando il contratto preliminare di vendita sia sottoposto alla condizione sospensiva dell’ottenimento di un mutuo da parte del promissario acquirente, il diritto del mediatore alla provvigione sorge solo al verificarsi della condizione, ai sensi dell’art. 1757, primo comma, cod. civ. La finzione di avveramento di cui all’art. 1359 cod. civ. ha natura eccezionale ed è insuscettibile di interpretazione analogica: essa presuppone un comportamento attivo del contraente titolare di un interesse contrario al perfezionamento dell’obbligazione condizionata. Ove la condizione sia mista, la sola omessa attuazione dell’elemento potestativo non integra la fattispecie, perché l’attività di attuazione non costituisce oggetto di un obbligo giuridico e non può fondare una responsabilità per buona fede. Ne deriva la corretta esclusione della finzione e il rigetto della domanda del mediatore.

Il Fatto

Una società di mediazione ingiungeva a un’acquirente il pagamento di provvigioni per l’attività svolta in vista dell’acquisto di un appartamento. L’acquirente proponeva opposizione al decreto ingiuntivo, deducendo che la proposta, sottoscritta e accettata dalla venditrice, era stata subordinata all’ottenimento di un mutuo mediante clausola aggiunta a mano sul modulo prestampato, e che l’acquisto non si era concluso per il diniego del finanziamento, nonostante la tempestiva attivazione.

Il Giudice di pace rigettava l’opposizione, ritenendo maturato il diritto alla provvigione già all’accettazione della proposta. Il Tribunale di Sassari, in riforma, accoglieva l’appello dell’acquirente e revocava il decreto, qualificando il contratto come preliminare e la condizione come mista, ed escludendo i presupposti degli artt. 1358 e 1359 cod. civ. La società di mediazione ricorreva per cassazione con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta congiuntamente i primi due motivi, che denunciano la violazione degli artt. 1358 e 1359 cod. civ. e il vizio di motivazione. Richiamando la riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. a opera dell’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, convertito dalla legge n. 134 del 2012, i giudici di legittimità ricordano che il sindacato sulla motivazione è circoscritto al rispetto del «minimo costituzionale» ex art. 111, comma 6, Cost., restando il vizio rilevabile solo se la motivazione sia mancante, apparente o affetta da contrasto irriducibile.

Nel merito, la Corte ribadisce che, ai fini della provvigione, l’affare è concluso quando tra le parti si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna all’esecuzione specifica ex art. 2932 cod. civ. o al risarcimento del danno, secondo l’orientamento già espresso da Cass. Sez. 2 n. 31431 del 13.11.2023 e Sez. 6-2 n. 28879 del 05.10.2022. Poiché il preliminare era sottoposto alla condizione dell’ottenimento del mutuo, il diritto del mediatore sarebbe potuto sorgere solo al verificarsi della condizione.

Il passaggio centrale riguarda la finzione di avveramento. La Corte osserva che l’art. 1359 cod. civ. detta una disciplina eccezionale, insuscettibile di applicazione analogica, che richiede un comportamento attivo del contraente titolare di un interesse contrario al perfezionamento dell’obbligazione condizionata. Tale comportamento non è ravvisabile nella sola mancata attuazione dell’elemento potestativo della condizione mista, poiché in tal caso il contraente ha il potere di fare o non fare quanto posto in condizione. L’omissione di un’attività rileva solo se l’attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, che va escluso per l’attuazione dell’elemento potestativo (così Cass. Sez. 2 n. 17919 del 22.06.2023).

Di conseguenza, è irrilevante che l’acquirente non abbia chiesto il finanziamento a un determinato istituto: il Tribunale aveva accertato che l’erogazione era stata dedotta in condizione come ottenimento da parte dell’acquirente di un finanziamento presso un istituto di sua fiducia, risultando sufficiente il diniego ricevuto da un primario istituto di credito. Resta assorbita ogni questione sulla sopravvenuta perdita di interesse.

Gli altri motivi sono dichiarati inammissibili. La censura sulla valutazione delle prove non denuncia le ipotesi consentite di violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., ma propone una diversa lettura del materiale probatorio. La dedotta violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. non configura ultrapetizione, perché la valutazione degli elementi documentali è devoluta al giudice a prescindere dalle opinioni delle parti. Il ricorso è quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con l’ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.