Mediazione, appello incidentale sul diritto alla provvigione (Cass. civ. Sez. II n. 19827 del 18.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il convenuto in riconvenzionale che risulti vittorioso quanto all’esito finale della lite, per essere stata rigettata la domanda per difetto di prova del quantum, ma sia rimasto soccombente sull’an debeatur del diritto al risarcimento, deve proporre appello incidentale, e non la mera riproposizione ex art. 346 cod. proc. civ., per devolvere al giudice d’appello la cognizione dell’eccezione di merito ritenuta infondata con enunciazione espressa o indiretta ma inequivoca. La mancanza dell’appello incidentale preclude, per il giudicato interno ex art. 329, secondo comma, cod. proc. civ., anche il potere di rilevazione d’ufficio. Nel calcolo del danno da inadempimento degli obblighi informativi del mediatore ex art. 1759 cod. civ., la comparazione tra prezzo pagato e valore di mercato presuppone l’omogeneità temporale dei valori posti a confronto.

Il Fatto

Una società di mediazione convenne in giudizio gli acquirenti di un immobile per ottenere la provvigione relativa all’affare concluso con atto pubblico. I convenuti si difesero sostenendo che i rapporti erano intercorsi con una dipendente non iscritta all’albo dei mediatori, che l’immobile non presentava le caratteristiche di tranquillità e isolamento richieste e che il mediatore aveva omesso di informarli della futura destinazione industriale dell’area circostante. Proposero domanda riconvenzionale di risarcimento del danno per violazione degli obblighi informativi.

Il Tribunale accolse la domanda di provvigione e rigettò quella risarcitoria. Ritenne accertato l’inadempimento del mediatore ex art. 1759 cod. civ., ma escluse la prova del danno, poiché il prezzo pagato risultava conveniente. La Corte d’appello confermò l’accertamento sulla responsabilità, qualificandolo come passato in giudicato interno in difetto di appello incidentale, ma quantificò il danno applicando la svalutazione del 20% a un valore medio tra prezzo pagato e stima del consulente tecnico.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto il terzo motivo per priorità logica. Il Tribunale aveva accertato l’inadempimento del mediatore e rigettato la riconvenzionale soltanto per difetto di prova del quantum: su questo punto la società era stata soccombente, sia pure solo virtualmente. Il giudizio di infondatezza dell’eccezione di merito costituisce una vera statuizione, non un mero segmento di motivazione.

Richiamando Sez. U. n. 11799 del 12/05/2017, la Corte ribadisce che la devoluzione in appello dell’eccezione ritenuta infondata esige la proposizione dell’appello incidentale ex art. 342 cod. proc. civ., non bastando la riproposizione ex art. 346 cod. proc. civ.. La mancanza dell’impugnazione incidentale preclude, per il giudicato interno, anche il potere di rilevazione d’ufficio. Il principio è confermato da Sez. 6-3 n. 24658 del 19/10/2017 e, specificamente sul rigetto della domanda di accertamento della responsabilità professionale per difetto di prova del danno, da Sez. 3 n. 29642 del 12/12/2017. Il primo motivo principale è pertanto inammissibile, perché già precluso dal giudicato.

È invece fondato il secondo motivo. La Corte d’appello aveva assunto come valore di mercato il prezzo di acquisto, “molto vicino” alla stima del consulente, senza chiarire se quest’ultima fosse riferita al 2006 o al 2009. Il danno è stato così liquidato applicando la percentuale di svalutazione a un valore medio tra due grandezze non omogenee, perché non riferibili con certezza al medesimo mercato e periodo.

Decisiva è la mancata indicazione dell’epoca cui riferire il valore stimato. Il primo giudice e il consulente avevano rilevato che i prezzi del 2009 non corrispondevano a quelli del 2006, avendo subito una riduzione annua del 7-7,5%. Tale elemento di fatto era essenziale per verificare l’effettivo prezzo di mercato all’epoca della compravendita. La sentenza è cassata sul punto, con rinvio alla Corte d’appello di Firenze in diversa composizione.

Il ricorso incidentale è infondato. Richiamando Sez. 3 n. 392 del 16/01/1997 e Sez. 3 n. 1750 del 14/03/1984, la Corte ricorda che l’imparzialità del mediatore va intesa come assenza di vincoli di mandato o rappresentanza riferibili al dominus, e che all’amministratore di condominio non è preclusa l’attività di intermediazione sulla compravendita di un appartamento condominiale. È dato atto dei presupposti per il contributo unificato ulteriore a carico del ricorrente incidentale.