Perequazione urbanistica e ICI: tassabilità della mera potenzialità edificatoria (Cass. civ. Sez. V n. 20685 del 25.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ICI, il terreno inserito in un ambito di perequazione urbanistica è soggetto a imposizione, perché l’attribuzione di un indice perequativo costante di edificabilità costituisce una qualità intrinseca del suolo, rilevando la mera potenzialità edificatoria. Diversamente, non è soggetto a imposta il terreno compreso in un ambito di compensazione urbanistica, dove l’indice edificatorio è fruibile su un’altra area, non inerisce al terreno ed è trasferibile separatamente da esso, con la conseguenza che difetta il presupposto impositivo. La delibera comunale che predetermina per zone omogenee i valori venali delle aree fabbricabili ha valore presuntivo, non vincolante, e il suo richiamo nell’avviso di accertamento soddisfa l’obbligo motivazionale, restando devolute al giudizio di impugnazione le questioni sul quantum e sull’effettiva potenzialità edificatoria.

Il Fatto

Il Comune propone ricorso per cassazione avverso la sentenza con cui la Commissione tributaria regionale aveva accolto l’appello incidentale dei contribuenti e annullato gli avvisi di accertamento ICI relativi all’annualità 2010, riformando la decisione di primo grado che aveva ridotto del 50% il valore venale al metro quadro dell’area.

I contribuenti resistono con controricorso e depositano memoria, invocando il giudicato formatosi nei confronti di altro comproprietario delle stesse aree e una sopravvenuta variante urbanistica che avrebbe escluso l’area dal comparto edificatorio.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto le circostanze sopravvenute allegate nella memoria dei controricorrenti, dichiarandole irrilevanti. Il provvedimento invocato, con cui è stata cassata la sentenza di appello con rinvio, non è idoneo a determinare effetto di giudicato, dovendosi attendere la decisione all’esito del giudizio di rinvio. Inoltre il provvedimento riguarda altro contribuente e non consente di individuare con certezza i terreni, sì da verificarne la coincidenza con quelli in causa. Quanto alle varianti urbanistiche, esse rilevano per le annualità future e non per quelle anteriori, secondo il principio per cui le oscillazioni del valore venale giustificano variazioni del prelievo solo nel periodo d’imposta, in coerenza con la natura periodica del tributo.

Il primo motivo è infondato: i giudici di appello non hanno fondato la decisione su un giudicato tra altre parti, ma hanno richiamato l’iter logico-giuridico di decisioni relative a fattispecie analoghe. Il secondo motivo è parimenti privo di fondamento, avendo la C.T.R. preso le mosse dagli artt. 1, 2 e 5 del d.lgs. n. 504/1992.

È invece fondato il terzo motivo. L’atto impositivo rinviava alla deliberazione n. 240 del 23 febbraio 2007, adottata ai fini della determinazione per zone omogenee dei valori correnti delle aree edificabili, ai sensi dell’art. 59, comma 1, lett. g), del d.lgs. n. 446/1997. La Corte ribadisce che l’obbligo motivazionale è adempiuto quando il contribuente è posto in grado di conoscere gli elementi essenziali della pretesa e di contestarne l’an e il quantum. Le delibere consiliari, atti generali a pubblicità legale, non sono soggette ad allegazione perché la loro conoscibilità è presunta, e svolgono una funzione analoga agli studi di settore, quali mere presunzioni hominis.

La C.T.R., trascurando la valenza probatoria della delibera e il nucleo della controversia, ha omesso di esaminare la tipologia dei diritti edificatori alla stregua del PUC vigente, nonché di verificare la permanenza dei vincoli idrogeologici e la loro incidenza sul valore venale. La Corte distingue i diritti edificatori compensativi, esclusi dal presupposto, da quelli perequativi, tassabili perché l’indice costante diviene qualità intrinseca del terreno. Accoglie quindi il terzo motivo, assorbito il quarto, cassa la sentenza e rinvia alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione, anche per la regolamentazione delle spese.