Demanio marittimo: l’indennizzo al valore di mercato richiede l’accertamento di opere inamovibili (Cass. 16992/2026)
Corte di Cassazione, Sez. I civile, ordinanza n. 16992 del 30 maggio 2026 (R.G.N. 1172/2021) — Presidente Guido Mercolino, Relatore Eleonora Reggiani.
Il principio di diritto
In tema di beni del demanio marittimo, il secondo periodo dell’art. 1, comma 257, della l. n. 296/2006 — che prevede un indennizzo commisurato al valore di mercato per l’occupazione mediante realizzazione di opere inamovibili in difetto assoluto di titolo abilitativo, o con titolo incompatibile con la destinazione del bene demaniale — pur avendo carattere innovativo, opera con la stessa retroattività del primo periodo (di natura interpretativa) cui è collegato, predeterminando il criterio di quantificazione del ristoro a decorrere dal 1990; la sua applicazione richiede però il necessario accertamento della realizzazione di opere inamovibili, anche quando l’occupazione determini un mutamento di destinazione del bene.
Il fatto
Gli eredi dei concessionari impugnavano i provvedimenti con cui il Comune di Roma e l’Agenzia del Demanio avevano richiesto il pagamento di somme a titolo di indennizzo, ai sensi dell’art. 1, comma 257, della l. n. 296/2006, in relazione a due concessioni demaniali marittime riguardanti cottages: le opere, originariamente assentite come stabilimento balneare con cabine e divieto di uso notturno/residenziale, erano state di fatto adibite a uso abitativo. Il Tribunale di Roma e, in appello, la Corte d’appello di Roma respingevano l’impugnazione, ritenendo dovuto l’indennizzo per il mutamento di destinazione d’uso a prescindere dall’accertamento sull’amovibilità delle opere. Gli eredi ricorrevano per cassazione.
La motivazione
La Corte accoglie i primi due motivi nei limiti indicati. La disposizione dell’art. 1, comma 257, ha portata retroattiva: il primo periodo ha carattere interpretativo, e il secondo periodo — collegato dall’avverbio “invece” — opera con la stessa efficacia temporale, tipizzando ex lege le ipotesi più gravi (occupazione con opere inamovibili prive di titolo o con titolo incompatibile con la destinazione), predeterminando il criterio di calcolo del ristoro a partire dal 1990. Sotto questo profilo (la censura sulla retroattività) i motivi sono infondati.
I motivi sono invece fondati nella parte in cui lamentano la mancata verifica sull’esistenza di opere inamovibili: la norma dà rilievo, prima di tutto, alla realizzazione di opere inamovibili, poiché è questa a determinare una modifica delle caratteristiche oggettive del bene demaniale, reversibile solo con la demolizione, e a giustificare l’indennizzo commisurato al valore di mercato. La Corte d’appello ha invece ritenuto superfluo tale accertamento, valorizzando il solo mutamento di destinazione d’uso (da cabina balneare a immobile abitativo): così facendo non si è conformata al disposto dell’art. 1, comma 257, secondo periodo. Assorbiti gli altri motivi, la sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione.
Implicazioni pratiche
La decisione precisa i presupposti dell’indennizzo “rafforzato” per l’occupazione del demanio marittimo: non basta il mutamento di destinazione d’uso del bene (ad esempio da cabina balneare a residenza), ma occorre accertare in concreto la realizzazione di opere inamovibili, prive di titolo o con titolo incompatibile con la destinazione demaniale. La retroattività della disciplina resta ferma (a partire dal 1990), ma l’amministrazione, per pretendere l’indennizzo commisurato al valore di mercato, deve dimostrare quel presupposto oggettivo. Chi è destinatario di simili richieste può quindi contestare l’indennizzo quando manchi l’accertamento sulle opere inamovibili.
Provvedimento integrale: scarica il PDF