Condominio: la presunzione ex art. 1117 c.c. copre anche i beni costruiti dopo, se sorti su area comune del medesimo proprietario (Cass. 19707/2026)
Corte di Cassazione, Sez. II civile, ordinanza n. 19707 del 13 giugno 2026 (R.G. 26602/2021), camera di consiglio dell’11 giugno 2026 — Presidente Scarpa, Relatore Gigantesco.
Il principio di diritto
La presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 cod. civ. opera anche con riferimento a beni non originariamente inclusi nel fabbricato, ma successivamente realizzati dal medesimo proprietario su area comune e destinati al servizio o all’uso comune, purché sussista la medesima titolarità al momento della costruzione. Assume rilievo decisivo il solo titolo originario di costituzione del condominio, che può vincere o confermare la presunzione legale, la quale non è superabile se non da indicazioni chiare e univoche in senso contrario.
Quando la natura condominiale del bene è accertata soltanto incidenter tantum, quale antecedente logico di una domanda di sgombero, tale accertamento non ha attitudine al giudicato sull’estensione dei diritti reali e non dà luogo a litisconsorzio necessario dei condomini, configurabile solo ove sia proposta una domanda avente a oggetto l’accertamento della qualità di condomino o della titolarità del diritto reale comune. È onere del condomino che rivendica la proprietà esclusiva darne la prova, senza che rilevi il proprio titolo d’acquisto o quello del dante causa, ove non si tratti dell’atto costitutivo del condominio.
Il fatto
L’assemblea condominiale deliberava lavori straordinari di rifacimento della facciata, invitando i condomini a sgomberare i beni sulle superfici esterne. A fronte del rifiuto di alcuni, che eccepivano la natura non condominiale di un magazzino, il Condominio agiva ex art. 702-bis cod. proc. civ. Il Tribunale di Savona ordinava lo sgombero, ritenendo incidenter tantum la facciata del magazzino riconducibile alle parti comuni.
La Corte d’appello di Genova confermava: il magazzino era stato edificato dal medesimo originario proprietario-costruttore, sullo stesso mappale catastale, con una parete coincidente con la facciata del fabbricato principale, e nel primo atto di trasferimento era descritto come parte integrante del complesso, con attribuzione delle quote sulle parti comuni. I soccombenti ricorrevano per cassazione con quattro motivi.
La motivazione
La Corte rigetta il ricorso. Il primo motivo — secondo cui la natura condominiale sarebbe stata desunta da un atto non opponibile agli altri condomini — è in parte infondato e in parte inammissibile: l’accertamento è stato compiuto incidenter tantum, senza giudicato sui diritti reali e senza litisconsorzio necessario; inoltre la Corte territoriale ha fondato la decisione non sull’atto d’acquisto dei ricorrenti, ma sul primo atto di trasferimento dell’originario costruttore, che già qualificava il bene come parte del complesso condominiale.
Il secondo motivo è infondato: nel frazionamento di un edificio, l’acquirente di una porzione entra a far parte del condominio ipso iure et facto quanto alle parti comuni ex art. 1117 cod. civ., comprese quelle realizzate successivamente dal medesimo proprietario su area comune e destinate all’uso comune. Terzo e quarto motivo (motivazione apparente e dissenso dalla c.t.u.) sono infondati: la sentenza espone un percorso argomentativo effettivo e autonomo; le censure mirano a una inammissibile rivalutazione del merito, tanto più in presenza di doppia conforme.
Implicazioni pratiche
Chi vuole sottrarre un bene alla comproprietità condominiale non può limitarsi a invocare il proprio atto d’acquisto o l’epoca successiva di costruzione del manufatto. Ciò che conta è il titolo originario di costituzione del condominio: se il primo atto del costruttore descrive il bene come parte del complesso, quella qualificazione si trasmette agli acquirenti successivi. La presunzione ex art. 1117 cod. civ. si vince solo con indicazioni chiare e univoche in senso contrario, di cui ha l’onere il rivendicante.
Sul piano processuale, l’accertamento della condominialità svolto come mero antecedente logico di una domanda di sgombero non fa stato sui diritti reali e non impone di citare tutti i condomini: il litisconsorzio necessario scatta solo se si chiede l’accertamento della qualità di condomino o della titolarità del bene comune. Attenzione, infine, alle memorie: la sentenza asseritamente idonea a fare giudicato esterno, non prodotta nei termini dell’art. 372 cod. proc. civ., resta irrilevante.
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