Condominio e Locazioni

Il condòmino che subisca un danno da omessa manutenzione delle parti comuni è terzo creditore del condominio, ma non è esonerato dal contribuire pro quota alle spese di riparazione e alla rifusione dei danni.

Il lastrico solare in uso esclusivo a un condomino resta parte comune: l’usuario non può concedere a terzi i diritti dell’art. 1108, terzo comma, cod. civ. né consentire installazioni senza il consenso unanime dei condòmini.

La delibera condominiale che, sostituendo l’impianto idrico comune, esclude alcuni condomini dal godimento del bene comune lede il loro diritto dominicale ed è nulla se assunta a maggioranza, richiedendo il consenso unanime.

In caso di contestazione di un consumo idrico anomalo, il gestore deve provare il regolare funzionamento del contatore, mentre l’utente deve dimostrare di aver adottato ogni cautela per evitare l’alterazione della rilevazione.

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per contributi condominiali il giudice può sindacare la nullità della delibera, anche d’ufficio, ma l’annullabilità solo se dedotta con domanda riconvenzionale ex art. 1137, comma 2, cod. civ.

L’assemblea può ratificare le spese di manutenzione straordinaria sostenute dall’amministratore anche se i lavori non erano indifferibili, surrogando la delibera preventiva; il carattere urgente rileva solo per il rimborso e il suo accertamento è riservato al merito.

Il giudice di rinvio non può riesaminare i presupposti di applicabilità del principio di diritto enunciato dalla Cassazione, né ridiscutere le questioni di fatto che ne costituiscono il presupposto necessario. L’art. 384, comma 1, c.p.c. vincola anche la Corte investita del ricorso avverso la sentenza di rinvio.

Ai fini della validità delle delibere assembleari condominiali il termine dilatorio di cinque giorni è rispettato quando l’avviso di convocazione perviene all’indirizzo del destinatario, coincidendo tale data con il rilascio dell’avviso di giacenza in caso di raccomandata non ritirata.

Le delibere che ripartiscono le spese condominiali in violazione dei criteri legali o negoziali, senza modificarli programmaticamente per il futuro, sono annullabili e non nulle, con decadenza dall’impugnazione nel termine perentorio previsto dalla legge.

Nel giudizio civile il nesso causale si accerta con la regola della preponderanza dell’evidenza, o del «più probabile che non», e non con quella dell’oltre ogni ragionevole dubbio. La c.t.u. è disponibile d’ufficio anche in appello e il giudice non deve confutare ogni singola deduzione contraria.