Art. 1102 c.c. Uso della cosa comune

L’art. 1102 c.c. disciplina l’uso della cosa comune, stabilendo che ciascun partecipante può servirsi del bene comune a condizione di non alterarne la destinazione e di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. La norma aggiunge che il partecipante può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa e precisa, nel secondo comma, che egli non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri, salvo il compimento di atti idonei a mutare il titolo del possesso.

La disposizione va letta nel quadro della comunione in generale, poiché l’art. 1100 c.c. chiarisce che, quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, si applicano le norme del capo salvo che il titolo o la legge dispongano diversamente: l’art. 1102 c.c. rappresenta quindi una delle regole fondamentali di esercizio del diritto del comunista.

Cosa prevede l’articolo

Sotto il profilo sistematico, la norma si colloca dopo la disciplina delle quote: l’art. 1101 c.c. stabilisce la presunzione di uguaglianza delle quote e il concorso dei partecipanti nei vantaggi e nei pesi della comunione in proporzione alle quote rispettive, mentre l’art. 1102 c.c. governa il piano qualitativo dell’uso del bene comune da parte del singolo.

Il primo criterio normativo è quello della conservazione della destinazione del bene: il partecipante può utilizzare la cosa comune, ma il suo uso resta lecito solo finché non si traduca in un’alterazione della funzione cui la cosa è destinata, limite che il testo legislativo pone in forma espressa e immediata. Il secondo criterio è quello della compatibilità dell’uso individuale con l’altrui diritto: la facoltà del singolo non è modellata come godimento esclusivo, ma come uso concorrente, sicché l’esercizio del diritto incontra il limite del pari uso spettante agli altri partecipanti.

In questa prospettiva, la norma consente modificazioni materiali del bene comune, ma soltanto se sostenute a spese del partecipante interessato e se funzionali al miglior godimento della cosa: il legislatore ammette quindi un uso anche più intenso o più utile del bene comune, purché resti interno alla destinazione del bene e compatibile con i diritti concorrenti degli altri.

La seconda parte dell’articolo rafforza tale impostazione sul piano possessorio, poiché vieta al partecipante di estendere il proprio diritto sulla cosa comune in danno degli altri, salvo il compimento di atti idonei a mutare il titolo del possesso: il mero uso, anche protratto, non legittima di per sé un’espansione della posizione del singolo oltre i limiti della comunione, se manca un mutamento giuridicamente rilevante del titolo del possesso.

Applicazione pratica

Sul piano del coordinamento interno al capo della comunione, la regola dell’art. 1102 c.c. si distingue dalle disposizioni sull’amministrazione e sulle innovazioni: l’art. 1105 c.c. attribuisce a tutti i partecipanti il diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune e disciplina le deliberazioni di maggioranza per gli atti di ordinaria amministrazione, mentre l’art. 1108 c.c. regola innovazioni e atti eccedenti l’ordinaria amministrazione. Ne segue che l’art. 1102 c.c. riguarda primariamente l’uso individuale del bene comune da parte del singolo partecipante, non la gestione collettiva o le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

In ambito condominiale, la rilevanza dell’art. 1102 c.c. discende dal rinvio generale contenuto nell’art. 1139 c.c., secondo cui, per quanto non espressamente previsto dal capo sul condominio, si osservano le norme sulla comunione in generale; perciò l’art. 1102 c.c. opera come criterio generale di disciplina dell’uso delle parti comuni anche nel condominio, salva la prevalenza delle norme speciali incompatibili.

Le parti comuni, il valore delle quote e il ruolo dell’amministratore

Il collegamento con la disciplina condominiale è particolarmente evidente se si considera che l’art. 1117 c.c. individua le parti comuni dell’edificio, mentre l’art. 1118 c.c. commisura il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni al valore dell’unità immobiliare e l’art. 1130 c.c. attribuisce all’amministratore il compito di disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini. L’art. 1102 c.c. si inserisce quindi in questo sistema come regola generale del rapporto tra facoltà individuale e limite funzionale del pari uso.

La protezione rafforzata della destinazione d’uso nel condominio

Un ulteriore raccordo normativo emerge con l’art. 1117-ter c.c., che disciplina la modificazione delle destinazioni d’uso delle parti comuni, e con l’art. 1117-quater c.c., che tutela le destinazioni d’uso contro attività che vi incidano negativamente e in modo sostanziale: queste disposizioni mostrano che, nel condominio, il limite della destinazione del bene comune, già espresso in via generale dall’art. 1102 c.c., riceve una protezione specifica e rafforzata.

Analogamente, l’art. 1120 c.c. vieta le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, alterarne il decoro architettonico o rendere talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino: tale previsione si muove in coerenza con la logica dell’art. 1102 c.c., che già impedisce al singolo di comprimere il pari uso altrui o di alterare la destinazione del bene.

Giurisprudenza

Non disponibile.

Errori frequenti

• Alterare la destinazione della cosa comune con l’uso individuale, anche se più intenso o più utile.
• Impedire agli altri partecipanti di fare pari uso del bene comune secondo il proprio diritto.
• Eseguire modificazioni del bene comune senza sostenerne integralmente la spesa a proprio carico.
• Ritenere che un uso protratto nel tempo, da solo, estenda il proprio diritto sulla cosa comune in danno degli altri.
• Confondere l’uso individuale ex art. 1102 c.c. con gli atti di amministrazione ordinaria soggetti a delibera di maggioranza ex art. 1105 c.c.
• Confondere l’uso individuale ex art. 1102 c.c. con le innovazioni o gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione ex art. 1108 c.c.
• Applicare acriticamente l’art. 1102 c.c. al condominio senza verificare la prevalenza di norme speciali incompatibili.
• Trascurare la protezione rafforzata della destinazione d’uso prevista dagli artt. 1117-ter e 1117-quater c.c. nel condominio.

Collegamenti

Art. 1100 c.c. — quadro generale della comunione. Art. 1101 c.c. — presunzione di uguaglianza delle quote. Art. 1105 c.c. — amministrazione e delibere di maggioranza. Art. 1108 c.c. — innovazioni e atti eccedenti l’ordinaria amministrazione. Art. 1117 c.c. — individuazione delle parti comuni. Art. 1118 c.c. — commisurazione del diritto al valore dell’unità immobiliare. Art. 1120 c.c. — divieto di innovazioni pregiudizievoli. Art. 1130 c.c. — ruolo dell’amministratore nella disciplina dell’uso delle cose comuni. Art. 1117-ter c.c. e art. 1117-quater c.c. — protezione rafforzata delle destinazioni d’uso nel condominio. Art. 1139 c.c. — rinvio generale alle norme sulla comunione.

Il nucleo ricostruttivo dell’art. 1102 c.c. può dunque formularsi così: la norma riconosce un diritto di uso individuale della cosa comune, ma lo conforma mediante due limiti essenziali, la conservazione della destinazione del bene e la salvaguardia del pari uso degli altri partecipanti. Entro questi limiti, il singolo può anche eseguire modificazioni a proprie spese, purché finalizzate al miglior godimento della cosa comune.