Aree edificabili, vincoli conformativi e base imponibile IMU (Cass. civ. Sez. V n. 33223 del 19.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, l’edificabilità di un’area ai fini della determinazione della base imponibile secondo il criterio del valore venale si desume dalla qualificazione attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi. L’inclusione dell’area in zona destinata dal piano a servizi pubblici o di interesse pubblico incide sulla determinazione del valore venale, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie, ma non ne esclude l’oggettivo carattere edificabile, dovendosi distinguere i vincoli di inedificabilità assoluta dai vincoli di destinazione, che non fanno venir meno l’originaria natura edificabile. L’incertezza normativa oggettiva non sussiste ove il criterio di qualificazione dell’edificabilità sia da tempo consolidato nella giurisprudenza di legittimità.

Il Fatto

La contribuente impugnava un avviso di accertamento IMU emesso dal Comune per il recupero a tassazione del tributo dovuto per l’anno 2015, relativo ad aree incluse dallo strumento urbanistico generale nelle zone C (C/1) ed F (F/3), quest’ultima con destinazione a parco pubblico. La Commissione tributaria provinciale rigettava l’impugnazione; la Commissione tributaria regionale della Campania, con sentenza n. 546, confermava il rigetto, ritenendo la stima comunale congrua e non infirmata dalla consulenza di parte, con conseguente onere del contribuente di provare l’erroneità della stima.

La contribuente proponeva ricorso per cassazione affidato a tre motivi, lamentando la violazione di legge in punto di qualificazione delle aree come edificabili in difetto di piano attuativo e convenzione, l’erroneità del metodo di stima del valore di trasformazione senza coefficiente correttivo per l’attualità, e la disapplicazione delle sanzioni per incertezza normativa oggettiva.

La Motivazione della Corte

La Corte ha respinto il primo motivo, rilevando che il richiamo alla pronuncia delle Sezioni Unite n. 23902 del 2020 è inconferente, poiché nella fattispecie non viene in considerazione un vincolo di inedificabilità assoluta da correlare a un programma di compensazione urbanistica, né risulta proposta una specifica eccezione sulla corretta qualificazione della fattispecie impositiva, non potendo tale eccezione trovare sede nella memoria depositata.

Sul punto, il Collegio ha richiamato il consolidato orientamento secondo cui, a seguito dell’art. 11 quaterdecies, comma sedicesimo, del d.l. n. 203 del 2005 e dell’art. 36, comma secondo, del d.l. n. 223 del 2006, che hanno fornito l’interpretazione autentica dell’art. 2, primo comma, lettera b), del d.lgs. n. 504 del 1992, l’edificabilità di un’area deve desumersi dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione di strumenti attuativi (Cass. Sez. Un. n. 25506 del 2006). La lettura delle disposizioni come interpretazione autentica ha trovato riscontro nella giurisprudenza costituzionale (Corte cost. n. 41 del 2008).

Quanto all’inclusione dell’area in zona destinata a servizi pubblici, la Corte ha precisato che essa incide sulla determinazione del valore venale, ma non esclude l’oggettivo carattere edificabile, dovendosi tenere distinti i vincoli di inedificabilità assoluta dai vincoli di destinazione, che non fanno venir meno l’originaria natura edificabile. La destinazione a parco pubblico implica un vincolo conformativo, non espropriativo.

La Corte ha inoltre escluso che l’avvio della procedura di trasformazione urbanistica comporti l’equiparazione automatica dell’aspettativa di edificabilità all’edificabilità, comportando soltanto l’assoggettamento a un regime di valutazione differente da quello dei terreni agricoli. Il criterio dell’edificabilità di fatto, di cui all’art. 37 d.P.R. n. 327 del 2001, assume rilievo suppletivo in mancanza di strumenti urbanistici idonei.

Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile: la censura di omesso esame di un fatto decisivo deve concernere un fatto storico che abbia formato oggetto di discussione, non potendo consistere in argomenti probatori o tesi difensive. Nel caso di specie il giudice del gravame ha confermato l’accertamento in fatto sulla stima delle aree, risultando consolidato l’orientamento sulla legittimità della stima incentrata sul valore di trasformazione. Il terzo motivo è stato respinto, non potendosi configurare alcuna incertezza normativa in presenza di un orientamento consolidato, né potendosi traslare l’incertezza sul piano dell’accertamento della fattispecie concreta.