Omesso esame del diritto edificatorio compensativo esclude l’imponibilità ICI (Cass. civ. Sez. V n. 33224 del 19.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il giudice del gravame che ometta di pronunciarsi sull’eccezione relativa alla avvenuta cessione al Comune dei diritti edificatori, realizzata mediante convenzioni di compensazione urbanistica, incorre nella violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. Il diritto edificatorio compensativo non ha natura reale, non inerisce al terreno e non ne costituisce qualità intrinseca: l’area dalla quale origina non è assoggettabile a ICI come edificabile quando il diritto di costruire non può più essere esercitato sul fondo di origine né ancora su quello di destinazione. La tardiva costituzione del resistente non comporta di per sé inammissibilità delle difese, restando salva la facoltà di contestare la pretesa impositiva.

Il Fatto

Due contribuenti impugnavano davanti alla Commissione tributaria provinciale gli avvisi di accertamento emessi dal Comune per il recupero dell’ICI dovuta per l’anno 2011, relativi a terreni edificabili e a unità immobiliari. Il giudice di prime cure accoglieva l’impugnazione, annullando gli atti impositivi per difetto di proprietà di uno dei fabbricati e per difetto di motivazione quanto a tutti i fabbricati. Il Comune proponeva appello.

La Commissione tributaria regionale accoglieva il gravame per quanto di ragione, ritenendo le aree edificabili perché incluse nello strumento urbanistico generale e ricadute nel comparto del Piano Urbanistico Generale. I contribuenti ricorrevano per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, incentrato sulla tardiva costituzione del Comune in primo grado, è respinto. La Corte ribadisce il consolidato orientamento secondo cui la costituzione tardiva del resistente determina la decadenza dalla facoltà di proporre eccezioni non rilevabili d’ufficio, ma nessuna ulteriore conseguenza sfavorevole deriva al resistente che non le abbia concretamente esercitate. Il resistente conserva il diritto, garantito dall’art. 24 della Costituzione, di negare i fatti costitutivi della pretesa e di contestare l’ammissibilità delle domande. Nel processo tributario l’Ufficio assume la veste di attore in senso sostanziale.

Quanto alle modalità telematiche di proposizione dell’appello, la Corte esclude l’inammissibilità: la regola sull’uniformità delle modalità di deposito opera solo per il giudizio introdotto sin dall’inizio in forma telematica, non per l’ipotesi dell’utilizzo iniziale della modalità cartacea. Parimenti infondata è l’eccezione di aspecificità dei motivi di appello, poiché la specificità va correlata al tenore complessivo dell’atto di gravame, desumibile anche per implicito dalle sue premesse in fatto e dalle conclusioni.

È invece fondato il quarto motivo, che assorbe il secondo e il terzo. I contribuenti avevano dedotto che il Comune, entrato nel possesso delle aree, vi aveva realizzato opere di adeguamento a parcheggio e verde pubblico, sfruttando l’intera cubatura in forza di convenzioni con cessione gratuita dei diritti edificatori e attribuzione compensativa di diritti su altre aree. Il giudice del gravame ha esaminato solo i rapporti con la società terza cui le aree erano state cedute, omettendo ogni pronuncia su tale eccezione.

Il difetto di esame rileva perché i diritti edificatori hanno natura patrimoniale ma non reale, e l’area inserita in un programma di compensazione urbanistica non è assoggettabile a imposta, non inerendo il diritto compensativo al terreno né essendo trasferibile con esso. La Corte richiama le Sezioni Unite n. 23902 del 2020, escludendo l’imponibilità ICI dell’area dalla quale origina il diritto edificatorio compensativo. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione.