Obbligo di cancellare la trascrizione pregiudizievole e inadempimento del venditore (Cass. civ. Sez. II n. 93 del 03.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’obbligo assunto dal venditore di cancellare la trascrizione della domanda giudiziale relativa a un contenzioso pendente sull’immobile costituisce prestazione accessoria e strumentale rispetto al sinallagma contrattuale. La sua violazione, ove incida in misura apprezzabile sull’utilità della prestazione principale, integra inadempimento contrattuale rilevante ai sensi degli artt. 1218 e 1219 cod. civ. Non trova applicazione l’art. 1482 cod. civ., che disciplina gli effetti della garanzia per evizione e presuppone l’esistenza di garanzie reali o di vincoli derivanti da pignoramento o sequestro, non il mero rischio derivante dalla trascrizione di una domanda giudiziale. Il giudice di merito deve valutare, alla luce delle circostanze oggettive e soggettive, se il debitore abbia esperito tutte le attività necessarie a rendere al creditore il risultato utile, secondo l’art. 2668 cod. civ., potendo il Conservatore procedere alla cancellazione anche su consenso delle parti interessate.

Il Fatto

Con contratto preliminare i promittenti venditori si obbligavano a vendere un appartamento all’acquirente, dichiarando che l’immobile era di loro piena ed esclusiva proprietà, libero da pesi e formalità ipotecarie. Al momento della stipula dell’atto definitivo fu accertato che pendeva un giudizio di risoluzione relativo all’originario trasferimento del medesimo immobile, con domanda giudiziale già trascritta nei registri immobiliari.

Nel rogito fu inserita una clausola con cui i venditori si impegnavano a cancellare la trascrizione e una parte del prezzo restava accantonata fino a quando non fosse intervenuta la cancellazione. Non ottenuto l’adempimento, l’acquirente, surrogandosi ai propri danti causa, stipulò una transazione con la società titolare della trascrizione. Chiese quindi il risarcimento del danno. Il tribunale accolse la domanda; la Corte d’Appello ritenne invece applicabile l’art. 1482 cod. civ. ed esclusa ogni responsabilità dei venditori. Da qui il ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dalla qualificazione della fattispecie. Non si è in presenza di un’evizione, totale o parziale, poiché l’immobile non era gravato da garanzie reali né da vincoli derivanti da pignoramento o sequestro. L’art. 1482 cod. civ., applicato dalla Corte d’Appello, disciplina situazioni differenti: il caso riguarda il rischio derivante dalla pendenza di un contenzioso e dalla trascrizione della domanda, non l’evizione in senso tecnico.

Richiamando propri precedenti, tra cui Cass. Sez. 2 n. 29057 del 2022 e Cass. Sez. 2 n. 19579 del 2021, il Collegio ribadisce che la valutazione della gravità dell’inadempimento deve tenere conto non solo delle obbligazioni costitutive del sinallagma, ma anche di quelle accessorie e strumentali. La violazione di queste ultime rileva quando incide sul nucleo essenziale del rapporto, facendo venir meno l’utilità della prestazione principale. Nel caso concreto, l’utilità era l’acquisto di un immobile interamente libero dalle formalità trascritte.

Il giudice deve valutare le circostanze oggettive e soggettive esistenti al momento della domanda, verificando se l’inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile sull’economia del rapporto. Rilievo hanno anche i comportamenti tenuti dalle parti. In base agli artt. 1218 e 1256 cod. civ., il debitore risponde fino al limite estremo della possibilità della prestazione, spettando a lui provare la causa esterna, imprevedibile e non imputabile. La mancata indicazione di un termine non consente di escludere l’esistenza dell’obbligazione, richiamandosi la Cass. Sez. 3 n. 14243 del 2020.

La Corte d’Appello non si è misurata con la volontà delle parti quale emerge dalla lettera delle clausole e dal comportamento complessivo. Avrebbe dovuto accertare se i venditori abbiano cercato un accordo con i propri danti causa e se, in virtù dell’art. 2668, comma 1, cod. civ., la cancellazione potesse essere ottenuta con il consenso delle parti interessate, alternativa all’ordine giudiziale passato in giudicato. La mancata attività è tanto più significativa perché l’acquirente ottenne quel consenso a un prezzo quasi coincidente con la garanzia pattuita. Il motivo è quindi fondato; la sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione.