Canoni demaniali marittimi: la finanziaria 2007 si applica alle concessioni in corso, ma le pertinenze vanno distinte per natura ai fini OMI (Cass. 23050/2026)
Corte di Cassazione, Prima Sezione Civile, ordinanza n. 23050/2026, data di pubblicazione 10 luglio 2026 (R.G.N. 16598/2024) – Presidente Guido Mercolino, Relatore Luigi D’Orazio.
Il principio di diritto
In tema di concessioni di beni del demanio marittimo, l’art. 1, comma 251, n. 2 della l. n. 296 del 2006, prevedendo modalità differenziate di determinazione del canone in ragione della diversa natura delle pertinenze, assegna un valore specifico e rilevante ai fini dell’individuazione dei valori OMI cui rapportare la determinazione di parte del canone concessorio, escludendo pertanto la possibilità di omologare le pertinenze adibite ad attività di ristorazione e bar a quelle turistico-ricreative svolte dal concessionario.
Il fatto
Una società, subentrata alla concessionaria di un’area demaniale marittima su cui insisteva uno stabilimento balneare, contestava gli “ordini di introito” con cui il Comune (Roma Capitale) aveva richiesto i canoni concessori per gli anni 2007-2013 in applicazione della legge n. 296 del 2006, chiedendo la restituzione delle somme versate in eccedenza rispetto al minor canone originariamente concordato. Il Tribunale di Roma e la Corte d’Appello di Roma rigettavano le domande.
La società ricorreva per cassazione con quattro motivi, contestando l’applicabilità retroattiva del nuovo regime dei canoni alle concessioni in corso, la lesione del legittimo affidamento, la qualificazione delle opere come pertinenze demaniali e l’applicazione dei valori OMI. Resistevano con controricorso Roma Capitale e l’Agenzia del demanio.
La motivazione
Sul primo motivo (retroattività e legittimo affidamento) la Corte dichiara l’inammissibilità ex art. 360-bis, n. 1, c.p.c.: i nuovi canoni determinati ai sensi dell’art. 1, comma 251, della legge n. 296/2006 si applicano anche alle concessioni già rilasciate o rinnovate, purché ancora in corso all’entrata in vigore della legge (Cass. n. 29771/2020 e n. 19769/2025; Corte cost. n. 302/2010 e n. 29/2017). Non sussiste lesione dell’affidamento, poiché l’aumento non è improvviso né arbitrario, ma si inserisce in una linea di valorizzazione della redditività dei beni pubblici; il rinnovo della concessione integra, del resto, una nuova concessione, con devoluzione allo Stato delle opere non amovibili ex art. 49 cod. nav.
Sul secondo motivo la Corte accoglie parzialmente. La censura è inammissibile quanto alla natura demaniale delle opere, frutto di un giudizio di merito non sindacabile; è invece fondata quanto all’inserimento di tutte le pertinenze in un’unica categoria “commerciale” ai fini dei valori OMI. L’art. 1, comma 251, n. 2, della legge n. 296/2006 impone modalità differenziate di determinazione del canone secondo la diversa natura delle pertinenze (commerciali, terziarie, direzionali, di produzione di beni e servizi), escludendo che le pertinenze adibite a ristorazione e bar siano omologate a quelle turistico-ricreative del concessionario (Cass. n. 16088/2023 e n. 10605/2024). Il terzo e il quarto motivo (mancata CTU e spese di lite) restano assorbiti.
Esito: la Corte rigetta il primo motivo, accoglie il secondo nei termini di motivazione, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, per la rideterminazione del canone in base all’effettiva natura delle pertinenze.
Implicazioni pratiche
Per gli stabilimenti balneari, i canoni demaniali introdotti dalla legge finanziaria 2007 si applicano anche alle concessioni già in corso, senza che ciò leda il legittimo affidamento del concessionario. Il canone, però, non può essere calcolato omologando tutte le pertinenze in un’unica categoria commerciale: va differenziato in base all’effettiva destinazione (ristorazione, bar, terziario, direzionale, produzione di beni e servizi) ai fini dei valori OMI. È il profilo su cui il concessionario può utilmente contestare gli ordini di introito, chiedendo una determinazione del canone coerente con la reale natura delle singole pertinenze.
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