Condominio orizzontale: il lastrico che copre una sola unità è comune solo con un vero titolo costitutivo, non basta il regolamento (Cass. 9465/2026)
Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, ordinanza n. 9465/2026, pubblicata il 14 aprile 2026 (R.G.N. 4947/2021) — camera di consiglio del 19 marzo 2026, Presidente Antonio Scarpa, Relatore Dario Cavallari.
Il principio di diritto
La comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell’art. 1117 c.c. (quale, nella specie, un lastrico solare avente esclusivamente funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari comprese in un condominio orizzontale), può essere attribuita a tutti i condomini quale effetto dell’acquisto individuale operato con i rispettivi atti di una quota di tale bene, oppure in forza di un contratto costitutivo di comunione, ai sensi degli artt. 1350, n. 3, e 2643, n. 3, c.c., recante l’inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini, espressa nella forma scritta essenziale, alla nuova situazione di contitolarità degli immobili individuati nella loro consistenza e localizzazione.
Il fatto
In un condominio orizzontale — un unico complesso costituito da più fabbricati autonomi — alcuni condòmini agivano per far dichiarare condominiale un lastrico solare che copre esclusivamente l’unità immobiliare di un’altra condòmina. Il Tribunale e poi la Corte d’appello di Genova affermavano la natura condominiale del lastrico, in base al regolamento (di valenza contrattuale) che elencava “i tetti” tra le cose comuni. La proprietaria dell’unità coperta ricorreva per cassazione con tre motivi.
La motivazione
Esaminato per primo per ragioni logiche, è fondato il secondo motivo (violazione dell’art. 1117 c.c.). In un condominio orizzontale, un lastrico che assolve unicamente alla funzione di copertura di una sola unità non rientra, in astratto, tra le parti necessarie all’uso comune ex art. 1117 c.c.: non opera quindi la presunzione di condominialità, poiché il bene non serve al godimento di più unità appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari. Per attribuirne la comproprietà a tutti i condòmini occorre o l’acquisto individuale di una quota con i rispettivi atti, oppure un vero contratto costitutivo di comunione (artt. 1350, n. 3, e 2643, n. 3, c.c.), con l’inequivoca manifestazione del consenso unanime nella forma scritta essenziale. Non basta un titolo che si limiti a richiamare un regolamento contenente un elenco generico di beni comuni (“i tetti”), tanto più in un condominio orizzontale dove tetti e lastrici non sono univocamente individuabili. Il giudice di merito non aveva verificato né se il lastrico rientrasse in concreto nell’art. 1117 c.c. nonostante la natura orizzontale del condominio, né se il titolo teoricamente istitutivo della comunione avesse un contenuto sufficientemente specifico. Il primo e il terzo motivo restano assorbiti.
Esito: accoglie il secondo motivo, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione.
Implicazioni pratiche
Nel condominio orizzontale (complesso di più edifici), un lastrico solare che copre una sola unità non si presume comune ai sensi dell’art. 1117 c.c.: per renderlo di proprietà di tutti serve un titolo costitutivo di comunione scritto e specifico, non il generico richiamo a un elenco del regolamento. Il principio è rilevante per le liti su proprietà e ripartizione delle spese di coperture, terrazze e lastrici nei complessi immobiliari a sviluppo orizzontale.
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