Mancato godimento immobile occupato senza titolo onere allegazione e prova (Cass. civ. Sez. III n. 2500 del 26.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di occupazione senza titolo di un immobile altrui, il danno subito dal proprietario per l’indisponibilità del bene può qualificarsi in re ipsa solo in senso descrittivo, cioè come normale inerenza del pregiudizio all’impossibilità di disporre del cespite. Tale qualificazione non esonera l’attore dall’onere di allegare e provare, anche mediante presunzioni, il fatto da cui discende il lamentato pregiudizio, ossia che, se avesse recuperato immediatamente la disponibilità dell’immobile, lo avrebbe subito destinato a finalità produttive, come il godimento diretto o la locazione. Il riferimento al criterio equitativo di liquidazione presuppone che il proprietario alleghi la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito, fornendone la prova anche per presunzioni o richiamando nozioni di comune esperienza. In materia di indebito, la buona fede dell’accipiens si presume e la malafede va dimostrata nel merito, non potendo essere allegata per la prima volta in sede di legittimità.

Il Fatto

Gli eredi di un venditore convennero in giudizio, davanti al Tribunale, gli eredi dell’acquirente per ottenere la restituzione della somma corrisposta a titolo di prezzo di una compravendita con patto di riscatto, divenuta inefficace per la nullità del contratto e dell’atto di rinuncia al patto, accertate in un precedente giudizio. I convenuti proposero domanda riconvenzionale per il mancato godimento dell’appartamento occupato, con perdita di rendite, e per i danni da deterioramento e omessa manutenzione.

Il Tribunale accolse la domanda attrice e in parte quella riconvenzionale. La Corte d’appello, in parziale accoglimento dell’appello principale e di quello incidentale, riconobbe la rivalutazione monetaria e rideterminò la decorrenza degli interessi, ma escluse il danno da mancato godimento per difetto di prova sull’intenzione di mettere a frutto l’immobile. Avverso tale sentenza gli eredi soccombenti proposero ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha esaminato anzitutto il primo motivo, con cui i ricorrenti censuravano la ritenuta mancata eccezione di nullità della prova testimoniale assunta in violazione dell’art. 2721 cod. civ. Il motivo è stato dichiarato inammissibile per irrilevanza: la Corte territoriale aveva tratto il convincimento sull’avvenuta corresponsione del prezzo anche dal tenore della scrittura privata e del rogito, dunque da elementi ulteriori rispetto alla deposizione testimoniale, la cui eventuale inutilizzabilità non risultava determinante.

Anche il secondo e il terzo motivo sono stati dichiarati inammissibili, perché non risultava dove e quando le relative questioni fossero state prospettate nei gradi di merito. Quanto alla decorrenza degli interessi sulla somma oggetto di ripetizione, la Corte ha ricordato che in materia di indebito la buona fede si presume, come affermato da Cass. n. 2993 del 31/01/2019, e che la malafede dell’accipiens va dimostrata nel merito, non potendo essere allegata per la prima volta in sede di legittimità.

Il quarto motivo, relativo al rigetto della domanda risarcitoria per mancato godimento, è stato respinto nel merito. Il Collegio ha ribadito che, in caso di occupazione senza titolo, il danno da indisponibilità del bene è in re ipsa solo in senso descrittivo, senza che venga meno l’onere per l’attore di allegare e provare il fatto generatore del pregiudizio, secondo il principio espresso da Cass. n. 25898 del 15/12/2016. La liquidazione equitativa presuppone la deduzione della concreta possibilità di godimento perduta e dello specifico pregiudizio subito, con prova anche per presunzioni, come chiarito dalle Sezioni Unite n. 33645 del 15/11/2022.

Poiché i ricorrenti non avevano assolto a tale onere, il ricorso è stato rigettato. Le spese di legittimità sono state poste a carico dei ricorrenti e la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002.