Plusvalenza immobiliare rettifica non sovrappone valore di mercato al corrispettivo (Cass. civ. Sez. V n. 19277 del 12.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di determinazione delle plusvalenze conseguenti a cessione immobiliare, la rettifica del corrispettivo dichiarato non può fondarsi sulla sovrapposizione automatica del valore di mercato del bene al corrispettivo percepito. La quantificazione del maggior corrispettivo presuppone un sapiente governo di tutti gli elementi probatori, anche presuntivi, rilevanti, senza che il valore normale sostituisca di per sé il prezzo pattuito. È viziata da deficit motivazionale, ed è pertanto censurabile, la sentenza che confermi acriticamente la decisione di primo grado senza esaminare le questioni devolute, tra cui la determinazione del costo di acquisizione e la data cui ancorare il valore iniziale del terreno.

Il Fatto

Con avviso di liquidazione e rettifica del 2007, l’Agenzia delle Entrate rideterminò il valore di cessione di un terreno compravenduto nel 2003, portandolo, ai fini dell’imposta di registro, da un corrispettivo dichiarato di euro 260.000 a euro 578.000. Tale avviso fu annullato in primo e secondo grado, con decisione passata in giudicato.

Nel 2008 l’ufficio emise tre avvisi di accertamento ai fini delle imposte dirette, ripartendo il medesimo valore tra i venditori e accertando una plusvalenza calcolata sulla differenza rispetto al valore del terreno alla data della lottizzazione, senza allegare né produrre in giudizio la perizia di stima. I contribuenti impugnarono gli atti; la C.T.P. di Isernia, riuniti i ricorsi, li accolse in parte sulla base di una C.T.U., e la C.T.R. del Molise confermò la decisione. Propongono quindi ricorso per cassazione con sei motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia la nullità della sentenza impugnata per motivazione sostanzialmente incomprensibile, in violazione dell’art. 111 Cost. e degli artt. 132, 156 e 161 cod. proc. civ., oltre che dell’art. 36, comma 2, n. 4, del d.lgs. n. 546 del 1992. Il secondo motivo censura la rettifica del corrispettivo operata sulla base del valore normale, in assenza di elementi gravi, precisi e concordanti circa l’incasso di un importo maggiore rispetto a quello pattuito.

Il terzo e il quarto motivo lamentano l’omessa pronuncia, ai sensi dell’art. 112 cod. proc. civ., rispettivamente sulla dedotta duplicazione d’imposta della medesima plusvalenza — una volta a tassazione ordinaria e una a tassazione separata — e sulla illegittima determinazione del costo di acquisizione del terreno e sul computo dei costi di successione, con contestazione della data cui ancorare il valore iniziale del bene.

La Corte, esaminati congiuntamente i primi quattro motivi, li ritiene fondati. La sentenza impugnata è gravemente deficitaria sul piano motivazionale, limitandosi a confermare acriticamente la decisione di primo grado. Sussistono inoltre i vizi denunciati con i motivi secondo, terzo e quarto.

Il giudice del rinvio, richiamando Sez. VI-5, ordinanza n. 35713 del 05.12.2022, dovrà verificare l’entità del corrispettivo realmente percepito, che non necessariamente coincide con quello indicato in contratto, senza sovrapporre automaticamente il valore di mercato al prezzo di vendita. Dovrà inoltre esaminare le questioni sulla duplicazione della tassazione, sul tempo cui ancorare la determinazione del valore di acquisto e sui costi sostenuti, considerando che la Vallone era già comproprietaria per metà del terreno.

L’accoglimento dei primi quattro motivi comporta l’assorbimento dei restanti due. La sentenza è cassata con rinvio alla C.G.T. del Molise, in diversa composizione, che regolerà anche le spese.