Niente supercondominio senza proprietà comune: la sola fruizione dello stradello altrui non basta (Cass. civ. n. 27998/2025)
Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, ordinanza n. 27998/2025 (c.c. 14/10/2025, dep. 21/10/2025; R.G.N. 30705/2020) — Presidente Lorenzo Orilia, Relatore Vincenzo Picaro
Il principio di diritto
Per poter affermare l’esistenza di un rapporto di supercondominialità di fatto tra due edifici, anche non condominiali — con conseguente applicabilità delle norme sul condominio anziché di quelle sulla comunione — è indispensabile l’esistenza di una proprietà qualificabile come comune ad essi in base all’art. 1117 cod. civ., sulla quale si trovino cose, impianti o servizi a favore di entrambi gli edifici. Non è invece sufficiente la sola fruizione, da parte di entrambi, di cose, impianti o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici medesimi.
Il fatto
I proprietari di una casa unifamiliare convenivano dinanzi al Tribunale di Cagliari un condominio per far accertare che la loro unità immobiliare non ne faceva parte. In precedenza si erano opposti a un decreto ingiuntivo del Giudice di Pace (per euro 1.559,26 di oneri riferiti a un viale carrabile munito di cancello e illuminazione, di proprietà del condominio) e la questione della condominialità era rimasta aperta. Il Tribunale accertava che l’immobile degli attori non faceva parte del condominio, pur riconoscendo al fondo il passaggio pedonale sullo stradello.
La Corte d’appello di Cagliari (sent. n. 433/2020), in parziale accoglimento dell’appello incidentale del condominio, riformava: tra l’immobile degli appellanti e il condominio esisteva un rapporto di condominialità (rectius supercondominialità), essendo la stradella a servizio degli immobili di entrambe le parti; negava però l’obbligo di pagamento delle quote per mancanza di una delibera sulla ripartizione delle spese e di una richiesta dell’amministratore del supercondominio. I proprietari ricorrevano in cassazione con due motivi.
La motivazione
Il primo motivo — violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e 1117-bis cod. civ. — è fondato. La Corte d’appello aveva ravvisato la supercondominialità per il solo fatto che lo stradello, pur di proprietà esclusiva del condominio, era adibito a strada di collegamento a servizio degli immobili di entrambe le parti, richiamando l’ordinanza n. 28280/2019. Ma quel precedente — osserva la Seconda Sezione — non era pertinente: riguardava uno scivolo di accesso a garage e le relative corsie di manovra in proprietà comune tra un condominio e un’unità abitativa estranea, mentre nella specie è pacifico che la particella sia di proprietà esclusiva del condominio e che i fabbricati delle parti siano stati edificati ab origine separatamente su terreni distinti, senza che mai vi sia stata una proprietà comune.
La giurisprudenza di legittimità, anche prima dell’introduzione dell’art. 1117-bis cod. civ. ad opera della l. n. 220/2012 (in vigore dal 18 giugno 2013), ha sempre richiesto per l’estensione del regime condominiale a edifici limitrofi e autonomi che si trattasse di beni comuni stabilmente e oggettivamente destinati al godimento degli stessi (Cass. 13883/2010; Cass. 14559/2004). Il supercondominio ricorre quando più condominii autonomi abbiano in comune beni o spazi a loro volta assoggettati a regime di condominialità ex art. 1117 cod. civ. (Cass. 5023/2022); l’elemento identificativo risiede nella natura specificamente condominiale della relazione di accessorietà tra la parte comune servente e la pluralità di immobili serviti (Cass. 32237/2019; Cass. 19939/2012). La sentenza impugnata non si è uniformata a tali principi: cassazione con rinvio alla Corte d’appello di Cagliari in diversa composizione, anche per le spese. Il secondo motivo (sulle modalità di svolgimento della CTU) resta assorbito.
Implicazioni pratiche
La pronuncia traccia un confine netto: il supercondominio nasce ipso iure et facto solo dove esiste una proprietà comune ex art. 1117 cod. civ. tra gli edifici. Chi fruisce di una strada privata, di un cancello o di un impianto di illuminazione di proprietà esclusiva altrui non diventa per ciò solo “supercondomino”, con quel che ne segue in punto di oneri: la pretesa di quote condominiali verso il proprietario limitrofo presuppone la prova del titolo di comproprietà del bene a servizio comune, non la mera utilità che questi ne ricava. Per i condominii, prima di azionare ingiunzioni verso i frontisti, va verificata la situazione dominicale della particella; per i proprietari confinanti, la fruizione di fatto potrà semmai rilevare su altri piani, ma non fonda l’applicazione della disciplina condominiale.
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