Art. 1126 c.c. Lastrici solari e terrazze a livello in uso esclusivo
L’art. 1126 c.c. disciplina il riparto delle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare o della terrazza a livello quando l’uso o la proprietà siano esclusivi, ponendo la quota di un terzo a carico dell’usuario o proprietario esclusivo e i restanti due terzi a carico dei proprietari delle unità sottostanti che ricevono utilità dalla funzione di copertura del bene.
Si tratta di un criterio speciale che prevale sulla ripartizione millesimale generale ove ne ricorrano i presupposti applicativi. La sua operatività dipende dalla funzione concreta di copertura del manufatto e dalla relazione effettiva con le unità sottostanti, non dalla denominazione formale del bene.
Cosa prevede l’articolo
Il criterio legale 1/3–2/3 costituisce il nucleo della disposizione: un terzo della spesa grava sull’usuario o proprietario esclusivo del lastrico o della terrazza, i restanti due terzi sui proprietari delle unità sottostanti che ricevono utilità dalla funzione di copertura, secondo un criterio che prevale sulla ripartizione millesimale generale (Cass. n. 18045/2020; Cass. n. 27846/2023; Corte app. Ancona n. 684/2025; Trib. Sassari n. 338/2025).
La scelta del criterio non dipende dalla mera etichetta del manufatto, ma dalla sua funzione concreta di copertura: occorre verificare in fatto se ci si trovi davanti a un vero lastrico o a una terrazza a livello in uso esclusivo, oppure a una diversa struttura per la quale possano trovare applicazione l’art. 1125 c.c. o altri criteri di riparto (Tribunale di Salerno, n. 2564/2025; Cass. n. 20528/2025). Quando una terrazza esclusiva copre beni sottostanti, non è corretto risolvere automaticamente la questione con il richiamo all’art. 840 c.c., ma occorre scomporre funzionalmente le opere, distinguendo soprattutto tra impermeabilizzazione della copertura e finiture interne dei locali sottostanti (Cass. n. 20528/2025).
Quanto all’individuazione dei condomini obbligati, i due terzi non gravano indistintamente su tutti i condomini, ma sui proprietari delle unità comprese nella proiezione verticale del lastrico o della terrazza che svolga funzione di copertura (Cass. n. 18045/2020; Cass. n. 28528/2025; Trib. Sassari n. 338/2025). L’obbligazione contributiva ha natura propter rem (obbligazione che segue la cosa, a carico di chi sia titolare del diritto reale sull’unità servita): grava sul titolare del diritto reale sull’unità sottostante, non sul mero detentore o conduttore (Cass. n. 28528/2025).
Applicazione pratica
La prova della proprietà o dell’uso esclusivo del lastrico non può essere desunta da meri richiami difensivi, da semplici planimetrie regolamentari o da affermazioni assembleari, ma richiede un titolo idoneo o comunque un accertamento coerente con la funzione del bene; in mancanza, resta centrale la presunzione di comunione delle coperture e delle parti destinate al servizio dell’edificio. Il regolamento o la planimetria allegata non valgono, da soli, a mutare il regime proprietario, salvo che si tratti di regolamento contrattuale dotato di adeguata forza derogatoria (Cass. n. 27846/2023; Cass. n. 18045/2020).
Sul versante risarcitorio, l’art. 1126 c.c. si applica in combinazione con l’art. 2051 c.c.: in caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico o dalla terrazza in uso esclusivo, concorrono normalmente la responsabilità del proprietario o usuario esclusivo, quale custode del bene, e quella del condominio, per i doveri di conservazione, controllo e manutenzione delle strutture comuni (Cass. n. 1188/2019; Cass. n. 28253/2023; Corte app. Bari n. 1217/2025; Trib. Trani n. 156/2025; Trib. Napoli n. 753/2025). Il criterio dell’art. 1126 c.c. opera così non solo come regola di contribuzione alle spese di rifacimento, ma anche come parametro di regolazione interna del concorso tra i responsabili, salva la prova che il danno sia imputabile in via esclusiva a uno solo di essi (Cass. n. 28253/2023; Cass. n. 28528/2025). Il condomino danneggiato può agire anche contro uno solo dei coobbligati per l’intero, sul piano della solidarietà esterna, fermo il successivo regresso interno secondo il criterio legale o secondo il diverso accertamento di responsabilità (Cass. n. 28528/2025; Trib. Napoli n. 753/2025).
L’usuario esclusivo, quale custode, può andare esente da responsabilità solo dando prova del caso fortuito, della forza maggiore, del fatto del terzo o anche di un’opposizione colpevole del condominio che abbia concretamente impedito la manutenzione (Cass. n. 1188/2019). Transazioni o vicende pregresse riferibili all’originario costruttore o venditore non esonerano automaticamente il condominio dalla responsabilità per il protrarsi dell’omessa manutenzione dopo la nascita del condominio stesso (Cass. n. 28253/2023).
La disciplina dell’art. 1126 c.c. è derogabile, ma soltanto in presenza di un titolo regolamentare o convenzionale chiaro e idoneo; non bastano una mera prassi, un generico richiamo regolamentare o una deliberazione assembleare non sorretta da valido titolo derogatorio (Corte app. Bari n. 1217/2025; Trib. Sassari n. 338/2025; Cass. n. 18045/2020).
Sull’impugnazione delle delibere di riparto, va distinto tra delibere che modificano in via generale i criteri legali e delibere che li applicano in concreto in modo errato: le prime esorbitano dalle attribuzioni assembleari, le seconde ricadono normalmente nell’area dell’annullabilità e vanno impugnate nel termine decadenziale dell’art. 1137 c.c. Grava sull’impugnante l’onere di provare dissenso, tempestività e interesse all’impugnazione, e una successiva delibera confermativa del medesimo criterio può avere un effetto stabilizzante pregiudizievole per le contestazioni tardive (Trib. Napoli n. 100/2025).
La prova tecnica è decisiva per stabilire la natura del bene, la sua funzione di copertura, la platea delle unità servite, la corretta individuazione della proiezione verticale, l’origine delle infiltrazioni, la distinzione tra opere di impermeabilizzazione e opere interne, nonché l’eventuale concorso di cause imputabili al condominio, all’usuario esclusivo o a terzi (Tribunale di Salerno, n. 2564/2025; Corte app. Ancona n. 684/2025; Trib. Trani n. 156/2025; Cass. n. 19502/2025). Nei casi ibridi, in cui la terrazza o il cortile pavimentato coprano locali sottostanti in proprietà esclusiva, la giurisprudenza non procede per automatismi, ma usa un criterio strutturale-funzionale per scegliere tra art. 1126 c.c. e art. 1125 c.c., valutando il tipo di bene, il tipo di opere e l’effettiva utilità che la superficie presta ai piani sottostanti (Tribunale di Salerno, n. 2564/2025; Cass. n. 20528/2025).
Giurisprudenza
Criterio legale 1/3–2/3
Problema: come si ripartiscono le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico o della terrazza in uso esclusivo.
Principio: un terzo a carico dell’usuario o proprietario esclusivo, due terzi a carico dei proprietari delle unità sottostanti servite dalla copertura, con prevalenza sul criterio millesimale generale.
Conseguenza pratica: il criterio speciale si applica automaticamente ove ricorrano i presupposti, salvo deroga convenzionale valida (Cass. n. 18045/2020; Cass. n. 27846/2023; Corte app. Ancona n. 684/2025; Trib. Sassari n. 338/2025).
Criterio funzionale e scomposizione delle opere
Problema: se la qualificazione del bene come lastrico/terrazza esclusiva dipenda dalla denominazione o dalla funzione concreta.
Principio: rileva la funzione effettiva di copertura, non l’etichetta formale; non è corretto risolvere la questione con il richiamo automatico all’art. 840 c.c., occorrendo distinguere impermeabilizzazione della copertura e finiture interne.
Conseguenza pratica: la scomposizione tecnico-funzionale condiziona la scelta tra art. 1126 c.c. e altri criteri di riparto (Tribunale di Salerno, n. 2564/2025; Cass. n. 20528/2025).
Proiezione verticale e individuazione dei condomini obbligati
Problema: quali condomini siano tenuti a contribuire per i due terzi della spesa.
Principio: l’obbligo grava sui proprietari delle unità comprese nella proiezione verticale del bene che svolga funzione di copertura, non su tutti i condomini indistintamente.
Conseguenza pratica: la platea dei contribuenti va accertata su base strutturale, non su criteri millesimali generali (Cass. n. 18045/2020; Cass. n. 28528/2025; Trib. Sassari n. 338/2025).
Natura propter rem dell’obbligazione contributiva
Problema: se l’obbligo di contribuzione gravi sul proprietario o possa essere imputato al conduttore/detentore.
Principio: l’obbligazione ha natura propter rem e grava sul titolare del diritto reale sull’unità sottostante.
Conseguenza pratica: il condominio deve rivolgere la pretesa contributiva al proprietario, non al mero detentore (Cass. n. 28528/2025).
Prova della proprietà o dell’uso esclusivo
Problema: come si prova l’esclusività della proprietà o dell’uso del lastrico o della terrazza.
Principio: non basta un richiamo difensivo, una planimetria regolamentare o un’affermazione assembleare; serve un titolo idoneo, altrimenti resta la presunzione di comunione.
Conseguenza pratica: solo un regolamento contrattuale dotato di forza derogatoria può incidere sul regime proprietario (Cass. n. 27846/2023; Cass. n. 18045/2020).
Concorso di responsabilità per infiltrazioni
Problema: chi risponde del danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico o dalla terrazza esclusiva.
Principio: concorrono la responsabilità dell’usuario esclusivo, quale custode, e quella del condominio, per i doveri di conservazione e manutenzione delle strutture comuni, in applicazione combinata di art. 1126 c.c. e art. 2051 c.c.
Conseguenza pratica: il criterio dell’art. 1126 c.c. regola anche il concorso interno tra i responsabili, salva prova di imputabilità esclusiva (Cass. n. 1188/2019; Cass. n. 28253/2023; Corte app. Bari n. 1217/2025; Trib. Trani n. 156/2025; Trib. Napoli n. 753/2025).
Solidarietà esterna e regresso interno
Problema: se il danneggiato debba citare tutti i possibili responsabili o possa rivolgersi a uno solo.
Principio: il danneggiato può agire anche contro uno solo dei coobbligati per l’intero, fermo il successivo regresso interno secondo il criterio legale o l’accertamento di responsabilità.
Conseguenza pratica: la scelta del convenuto in giudizio non pregiudica il riparto interno tra corresponsabili (Cass. n. 28528/2025; Trib. Napoli n. 753/2025).
Prova liberatoria dell’usuario esclusivo
Problema: come può l’usuario esclusivo, quale custode, andare esente da responsabilità.
Principio: serve la prova del caso fortuito, della forza maggiore, del fatto del terzo, oppure di un’opposizione colpevole del condominio che abbia impedito la manutenzione.
Conseguenza pratica: l’onere probatorio liberatorio è rigoroso e specifico (Cass. n. 1188/2019).
Vicende pregresse e responsabilità del condominio
Problema: se transazioni o vicende riferibili al costruttore originario esonerino il condominio dalla responsabilità.
Principio: tali vicende non esonerano automaticamente il condominio per il protrarsi dell’omessa manutenzione dopo la sua costituzione.
Conseguenza pratica: la responsabilità del condominio per omessa manutenzione successiva resta autonoma rispetto alle vicende originarie (Cass. n. 28253/2023).
Deroghe convenzionali al criterio legale
Problema: come derogare validamente al criterio legale 1/3–2/3.
Principio: serve un titolo regolamentare o convenzionale chiaro e idoneo; non bastano prassi, generici richiami regolamentari o delibere prive di valido titolo derogatorio.
Conseguenza pratica: in assenza di titolo idoneo, si applica il criterio legale (Corte app. Bari n. 1217/2025; Trib. Sassari n. 338/2025; Cass. n. 18045/2020).
Nullità e annullabilità delle delibere di riparto
Problema: come distinguere le delibere che modificano i criteri legali da quelle che li applicano erroneamente.
Principio: le prime esorbitano dalle attribuzioni assembleari; le seconde sono annullabili e vanno impugnate nel termine dell’art. 1137 c.c., con onere dell’impugnante di provare dissenso, tempestività e interesse.
Conseguenza pratica: una delibera confermativa successiva può avere effetto stabilizzante sulle contestazioni tardive (Trib. Napoli n. 100/2025).
Ruolo della CTU e dell’accertamento tecnico
Problema: quali elementi siano necessari per qualificare il bene e accertare la platea dei contribuenti e l’origine del danno.
Principio: la prova tecnica è decisiva per natura del bene, funzione di copertura, proiezione verticale, origine delle infiltrazioni e distinzione tra opere di impermeabilizzazione e opere interne.
Conseguenza pratica: la CTU modula correttamente obblighi, responsabilità e spese (Tribunale di Salerno, n. 2564/2025; Corte app. Ancona n. 684/2025; Trib. Trani n. 156/2025; Cass. n. 19502/2025).
Errori frequenti
- Ritenere che le spese di lastrico o terrazza esclusiva gravino su tutti i condomini indistintamente, anziché sui soli soggetti nella proiezione verticale.
- Desumere la proprietà o l’uso esclusivo da semplici planimetrie regolamentari o affermazioni assembleari, senza titolo idoneo.
- Applicare automaticamente l’art. 840 c.c. senza scomporre funzionalmente le opere tra impermeabilizzazione e finiture interne.
- Escludere la responsabilità del condominio per le infiltrazioni ritenendo che gravi solo sull’usuario esclusivo, o viceversa.
- Considerare l’obbligazione contributiva legata alla persona del detentore o conduttore anziché al titolare del diritto reale.
- Ammettere deroghe al criterio legale fondate su prassi o delibere prive di valido titolo regolamentare o convenzionale.
- Confondere, in sede di impugnazione, delibere nulle per sovvertimento dei criteri legali con delibere annullabili per erronea applicazione al caso concreto.
Collegamenti
Art. 1125 c.c. — criterio speciale per solai, soffitti e volte, da coordinare con l’art. 1126 c.c. nei casi di confine. Art. 840 c.c. — disciplina generale della proprietà, non applicabile in via automatica alla scomposizione delle opere. Art. 2051 c.c. — responsabilità da custodia, applicata in concorso con l’art. 1126 c.c. per i danni da infiltrazioni. Art. 1137 c.c. — termine di impugnazione delle delibere assembleari.
L’evoluzione degli orientamenti consente di cogliere almeno quattro linee: il consolidamento del criterio 1/3–2/3 per lastrici e terrazze a livello in uso esclusivo; il rafforzamento del criterio della proiezione verticale come metodo di delimitazione della platea dei contribuenti; la sempre più chiara saldatura tra art. 1126 c.c. e responsabilità da custodia per le infiltrazioni; il crescente rigore probatorio, con centralità della CTU e della documentazione tecnica e titolativa. Ne risulta un assetto in cui la disciplina del lastrico solare e della terrazza a livello in uso esclusivo intreccia stabilmente il criterio di riparto delle spese con il regime della responsabilità civile, subordinando entrambi a un accertamento tecnico rigoroso della funzione del bene.
Nota della Redazione
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