Risoluzione del preliminare per mutuo dissenso rilevabile d’ufficio (Cass. civ. Sez. II n. 253 del 07.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
La risoluzione consensuale del contratto non costituisce eccezione in senso proprio, ma fatto oggettivamente estintivo dei diritti nascenti dal contratto, che il giudice può accertare d’ufficio, anche in sede di legittimità, ove non siano necessarie indagini di fatto. Nel contratto preliminare di compravendita immobiliare le difformità edilizie del bene non integrano un vizio genetico dell’atto, non essendo richiesta neppure la dichiarazione degli estremi del titolo urbanistico, ma rilevano come inadempimento riconducibile all’art. 1489 cod. civ. Il giudice della risoluzione non può isolare singole condotte, ma deve valutare in modo unitario l’agire di ciascun contraente, tenendo conto, anche in difetto di eccezione ex art. 1460 cod. civ., dell’inadempienza opposta dall’altra parte.

Il Fatto

Con atto notificato nel 2003 i promissari acquirenti convennero in giudizio la società promittente venditrice, deducendo di aver sottoscritto un contratto preliminare avente ad oggetto un immobile abitativo, con consegna prevista entro una data determinata, e di avervi puntualmente adempiuto. Lamentarono che la promittente non aveva eseguito i lavori secondo il disciplinare tecnico allegato, né aveva comunicato l’ultimazione, e chiesero il trasferimento coattivo del bene, la consegna della documentazione catastale e il risarcimento dei danni. La società, dal canto suo, eccepì l’avvenuta esecuzione di ulteriori lavori su indicazione dei promissari e il loro inadempimento, instaurando a sua volta un giudizio per ottenere la risoluzione del preliminare per inadempimento della controparte.

Riunite le cause, il Tribunale accolse la domanda dei promissari e rigettò quella della società. La Corte d’Appello, in riforma, dichiarò inammissibile, perché tardiva, la domanda di risoluzione proposta dagli originari attori, rigettò quella della società e dichiarò il contratto risolto per mutuo dissenso, con obbligo di restituzione di una somma di denaro. Contro tale pronuncia la società ha proposto ricorso per cassazione, articolato in sei motivi; gli intimati non hanno spiegato difese.

La Motivazione della Corte

I primi quattro motivi, esaminati congiuntamente perché afferenti alla validità della consulenza tecnica d’ufficio, sono dichiarati manifestamente infondati. La pretesa della ricorrente di ritenere travolta la c.t.u. dalla declaratoria di inammissibilità della modificata domanda attorea si scontra con il principio di acquisizione della prova: un elemento probatorio introdotto nel processo, in qualunque modo ottenuto, è definitivamente acquisito alla causa e non può esserne sottratto, concorrendo alla formazione del libero convincimento del giudice (richiamate Sezioni Unite n. 28498 del 2005 e Sez. III n. 9863 del 2023). La consulenza tecnica può assurgere a fonte oggettiva di prova quando si risolva nell’accertamento di fatti rilevabili solo con specifiche cognizioni tecniche.

Quanto alla mancata trasmissione della bozza di relazione ai consulenti di parte, si ribadisce il principio per cui tale omissione dà luogo a una nullità a carattere relativo, sanabile se non eccepita nella prima difesa utile successiva al deposito (richiamate Sez. III n. 16196 del 2023 e Sez. VI-L n. 23493 del 2017). La censura, non avendo la parte dedotto di aver sollevato la questione, è ormai sanata; inoltre difetta di specificità ex art. 366, sesto comma, n. 1, cod. proc. civ. secondo la lezione delle Sezioni Unite n. 8077 del 2012.

Sul piano sostanziale, la Corte esclude che le difformità edilizie integrino un vizio genetico del preliminare. Richiamata la giurisprudenza delle Sezioni Unite n. 8230 del 2019, si afferma che nel contratto ad effetti reali la nullità testuale colpisce l’atto solo quando manchi la dichiarazione degli estremi del titolo abilitativo, reale e riferibile all’immobile; nel contratto preliminare, ad effetti obbligatori, neppure tale dichiarazione è richiesta. Le difformità rilevano invece come inadempimento, riconducibile all’art. 1489 cod. civ., ove limitino il godimento o diminuiscano il valore del bene. Esse hanno impedito la conclusione del definitivo e, quindi, correttamente la Corte di merito ha ritenuto infondata la domanda di risoluzione della società, perché il giudice deve valutare il comportamento delle parti in modo complessivo e unitario (richiamate Sez. I n. 7649 del 2023 e Sez. I n. 336 del 2013).

Gli ultimi due motivi sono parimenti infondati. La risoluzione consensuale non è eccezione in senso stretto, ma fatto estintivo accertabile d’ufficio, anche in sede di legittimità, in assenza di indagini di fatto. Poiché entrambe le parti avevano chiesto la risoluzione, la Corte d’Appello ha correttamente rilevato il mutuo dissenso. Il ricorso è rigettato, con contributo unificato ulteriore ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.