Dismissione immobili enti previdenziali: coefficiente di abbattimento e non contestazione (Cass. civ. Sez. II n. 3516 del 11.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di cessione degli immobili degli enti previdenziali, il prezzo va determinato applicando i coefficienti aggregati di abbattimento pubblicati dall’Agenzia del territorio sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre 2001, con riferimento al momento dell’offerta in opzione. Il giudice di merito che fonda la decisione sul principio di non contestazione di cui all’art. 115, comma 1, cod. proc. civ. esprime motivazione adeguata, non essendo necessaria la perizia di stima quando il fatto non sia stato specificamente contestato. La norma che impone, per le offerte di opzione inviate oltre sei mesi dalla stima, l’applicazione dei coefficienti pubblicati in epoca immediatamente successiva alla valutazione non ha natura interpretativa, ma introduce una disciplina nuova, e non si applica ai contratti stipulati prima della sua entrata in vigore.

Il Fatto

Alcuni ex inquilini dell’INPDAP avevano acquistato nel 2004 immobili dalla società incaricata della dismissione, ai sensi della normativa sulla cessione del patrimonio degli enti previdenziali. Assumendo che il prezzo versato fosse superiore a quello determinabile con i criteri di legge, convennero in giudizio la società cedente per ottenere la restituzione dell’eccedenza. Si costituì l’INPS, quale successore universale dell’INPDAP e procuratore speciale della società cedente, sostenendo la correttezza del prezzo applicato.

Il tribunale rigettò la domanda. La Corte di appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, in riforma della decisione, dichiarò nulla la clausola contrattuale sul prezzo e condannò l’istituto alla restituzione di parte della somma versata, oltre interessi. Avverso tale sentenza l’INPS ha proposto ricorso per cassazione articolato in quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i motivi per connessione obiettiva. Il primo motivo denunciava la nullità della sentenza per motivazione apparente, avendo il giudice rideterminato il prezzo in mancanza di perizia di stima. La censura è rigettata: la Corte territoriale ha fatto applicazione del principio di non contestazione, avendo il giudice di merito rilevato che l’indicazione del prezzo fornita dagli attori fin dall’atto introduttivo non era mai stata specificamente contestata dall’istituto. L’applicazione di tale regola processuale integra motivazione adeguata, traendo validità dalla funzione di porre a fondamento della decisione i fatti non contestati.

Il secondo motivo censurava l’applicazione dell’art. 1339 cod. civ. in materia di sostituzione automatica delle clausole contrattuali nulle, sostenendo che la fattispecie non rientrava in quella dei prezzi imposti dalla legge. I motivi terzo e quarto denunciavano, rispettivamente, la mancata applicazione della disposizione sull’offerta in opzione inviata oltre sei mesi dalla stima e la rideterminazione del prezzo nonostante l’accettazione da parte dei cessionari con l’esercizio dell’opzione.

La Corte ricostruisce la normativa di riferimento e richiama il d.l. n. 351 del 2001, convertito con legge n. 410 del 2001, che prevedeva la dismissione degli immobili pubblici e il diritto di opzione degli inquilini con sconti prefissati. Richiama poi il d.l. n. 41 del 2004, convertito con legge n. 104 del 2004, che all’art. 1, comma 1, stabiliva che il prezzo di cessione è determinato al momento dell’offerta in opzione sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre 2001, applicando i coefficienti aggregati di abbattimento calcolati dall’Agenzia del territorio.

Quanto alla disposizione introdotta dall’art. 37, comma 56, d.l. n. 223 del 2006, convertito con legge n. 248 del 2006, la Corte osserva che essa enuclea una ipotesi mai contemplata in precedenza, vale a dire il caso in cui le offerte di opzione siano inviate oltre sei mesi dalla stima dell’Agenzia del territorio. Non vi è pertanto alcun intento chiarificatore, ma la scelta di dettare una disciplina più adeguata ai ritardi degli enti previdenziali, coprendo situazioni prima non regolate. Ne è conferma l’abrogazione della stessa disposizione ad opera del d.l. n. 185 del 2008.

La Corte enuncia quindi il principio secondo cui la natura interpretativa di una legge, derogando all’irretroattività, dipende dal suo contenuto e richiede che esprima non solo il significato da attribuire a una norma precedente, ma anche la volontà di imporre tale interpretazione per il passato. Applicando l’art. 11 delle preleggi, la disposizione invocata non trova applicazione al rapporto dedotto in giudizio, essendo stata introdotta dopo la stipulazione dei contratti di compravendita. Il ricorso è pertanto respinto, con condanna dell’INPS alle spese di giudizio.