Cessione immobili enti previdenziali: coefficienti di abbattimento e disapplicazione del d.m. (Cass. civ. Sez. II n. 3518 del 11.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di dismissione degli immobili degli enti previdenziali, il prezzo di cessione è determinato applicando i coefficienti aggregati di abbattimento vigenti al momento dell’offerta in opzione, e non quelli precedenti. Il decreto ministeriale che imponga l’uso di coefficienti diversi, in contrasto con la fonte primaria, va disapplicato dal giudice ordinario, trattandosi di atto di natura normativa. La disposizione che disciplina il caso delle offerte inviate oltre sei mesi dalla stima dell’Agenzia del territorio non ha natura interpretativa, ma introduce una ipotesi prima non regolata: non retroagisce quindi ai contratti già stipulati, ai sensi dell’art. 11 preleggi al codice civile.

Il Fatto

Due acquirenti, già inquilini di un ente previdenziale, avevano acquistato un immobile nel 2004 in forza della normativa sulla dismissione delle proprietà degli enti stessi. Assumendo che il prezzo corrisposto superasse quello determinabile secondo i criteri di legge, hanno convenuto in giudizio la società cedente per ottenere la restituzione dell’eccedenza. L’INPS, successore universale dell’ente e procuratore speciale della cedente, si è costituito sostenendo la correttezza del prezzo applicato.

Il tribunale ha accolto la domanda e la Corte di appello ha confermato la decisione, ritenendo applicabile il coefficiente di abbattimento vigente al momento dell’offerta in opzione e disapplicando il decreto ministeriale che imponeva il coefficiente precedente. L’INPS ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

I quattro motivi sono trattati congiuntamente perché connessi e sono ritenuti infondati. La Corte muove dalla ricostruzione della disciplina: il decreto legge n. 351 del 2001 prevedeva la dismissione degli immobili pubblici e il diritto di opzione degli inquilini con sconti sul prezzo di mercato; il decreto legge n. 41 del 2004 ha stabilito che il prezzo è determinato al momento dell’offerta in opzione applicando coefficienti aggregati di abbattimento calcolati dall’Agenzia del territorio.

Su questa base la Corte conferma che il coefficiente da applicare è quello vigente al momento dell’offerta, respingendo la tesi del ricorrente. Il decreto ministeriale che pretendeva di utilizzare la tabella precedente per le offerte inviate fino alla sua entrata in vigore contrasta con la fonte primaria e va disapplicato. Il giudice ordinario può disapplicare gli atti amministrativi illegittimi, e tale potere riguarda anche gli atti, come il decreto ministeriale, che abbiano natura normativa.

Quanto alla disposizione introdotta dal decreto legge n. 223 del 2006, che disciplina il caso di offerte inviate oltre sei mesi dalla stima dell’immobile, la Corte ne esclude la natura interpretativa. La norma enuclea e regola una ipotesi mai contemplata in precedenza, scegliendo una disciplina più adeguata alle circostanze, senza alcun intento chiarificatore: ne è conferma la sua successiva abrogazione. Il principio, già affermato dalla Corte, è che la natura interpretativa di una legge comporta una deroga all’irretroattività e deve risultare dal suo contenuto, dall’enunciazione di un apprezzamento interpretativo di un precetto antecedente e dalla volontà di imporre quella lettura anche per il passato.

Pertanto, ai sensi dell’art. 11 preleggi al codice civile, la disposizione invocata non trova applicazione al rapporto dedotto in giudizio, essendo stata introdotta dopo la stipulazione del contratto di compravendita. Il ricorso è respinto, con condanna dell’INPS alle spese di giudizio e con l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.