Servitù di veduta non apparente se le finestre sono tamponate (Cass. civ. Sez. II n. 5479 del 01.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’apparenza della servitù di veduta si identifica nell’oggettiva e permanente presenza di opere suscettibili di essere viste che, per struttura e consistenza, inequivocamente denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell’altro. Il requisito va valutato caso per caso e mira a garantire l’acquirente del fondo servente dalla presenza di vincoli ignoti e non verificabili. Esso difetta quando le finestre siano tamponate con pignatte amovibili, poiché la loro funzione naturale non è obiettivamente manifesta e non può presumersi la conoscenza dell’asservimento da parte del titolare del fondo servente, né questi è tenuto a compiere indagini o a presidiare i luoghi. Il contratto definitivo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto e supera il preliminare, salvo espressa previsione contraria. Il titolo costitutivo o indicativo di una servitù prediale deve contenere tutti gli elementi atti a individuarne il contenuto oggettivo, con specificazione dell’estensione e delle modalità di esercizio, restando inefficaci le clausole di stile.

Il Fatto

Il tribunale aveva accolto la domanda proposta dal proprietario di un fondo nei confronti della vicina, condannando quest’ultima a chiudere le aperture e a demolire la sopraelevazione realizzate in violazione delle distanze e senza autorizzazione.

La Corte d’Appello di Catanzaro, in accoglimento del gravame della convenuta, ha dichiarato l’acquisto per usucapione della servitù di veduta sul lastrico solare del vicino, rigettando la domanda di demolizione del muro. Il giudice di merito ha valorizzato la presenza delle aperture almeno dal 1986 e la menzione, nel preliminare di acquisto, di una servitù di veduta e di affaccio. Il proprietario del fondo servente ricorre per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 1061 cod. civ., per avere la Corte territoriale riconosciuto l’usucapione di una servitù non apparente. La censura è fondata. L’apparenza della servitù richiede la presenza oggettiva e permanente di opere che, per struttura e consistenza, denuncino inequivocamente il peso imposto. Il requisito tutela l’acquirente del fondo servente da vincoli ignoti e non verificabili e si accerta caso per caso.

La Corte d’Appello ha valorizzato la mera presenza di finestre, minimizzando il fatto che esse fossero tamponate da pignatte amovibili. Così argomentando, ha dato per scontato che il proprietario del fondo servente conoscesse l’amovibilità di quelle chiusure o fosse tenuto a indagini, presidiando i luoghi e verificando quando le pignatte venivano tolte. L’errore di diritto è palese e rende inevitabile la cassazione.

Il secondo motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo. La Corte di merito non ha considerato che il contratto definitivo di acquisto ha superato il preliminare, richiamato nella sentenza impugnata. Secondo il costante orientamento della Corte, il definitivo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, restando il preliminare superato da esso, salvo espressa previsione di sopravvivenza. Anche tale motivo è fondato.

Il giudice di merito ha inoltre valorizzato la menzione, nell’atto di vendita, di servitù passive gravanti sull’immobile, senza confrontarsi con il principio per cui il titolo indicativo di una servitù deve contenere gli elementi atti a individuarne il contenuto oggettivo, con estensione e modalità di esercizio, restando inefficaci le clausole di stile. Si rende dunque necessario un nuovo esame.

Il terzo motivo, relativo alla violazione dell’art. 132, n. 4, cod. proc. civ., resta assorbito dall’accoglimento dei primi due. La Corte accoglie i primi due motivi, dichiara assorbito il terzo, cassa la sentenza e rinvia alla Corte d’Appello di Catanzaro in diversa composizione, regolando anche le spese.