Irregolarità urbanistica, preliminare e recesso con incameramento caparra (Cass. civ. Sez. II n. 9439 del 10.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’irregolarità urbanistica del bene promesso in vendita non incide sulla validità del contratto preliminare di compravendita immobiliare. La nullità cosiddetta testuale prevista dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali per la mancata inclusione degli estremi del titolo abilitativo e non opera nel contratto ad effetti obbligatori, per il quale non è richiesta alcuna dichiarazione del promittente alienante. La non conformità del bene alle norme urbanistiche va sussunta nell’art. 1489 cod. civ., in tema di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa. La garanzia opera se il vizio non è stato dichiarato nel contratto né conosciuto dall’acquirente al momento dell’acquisto e se incide sulla fruibilità e sul valore del bene, determinandone il deprezzamento o la minore commerciabilità. Il recesso previsto dall’art. 1385, secondo comma, cod. civ. presuppone l’inadempimento colpevole e di non scarsa importanza della controparte e consente il trattenimento della caparra.

Il Fatto

Una società promissaria acquirente convenne in giudizio i promittenti venditori davanti al Tribunale, chiedendo accertarsi il loro grave inadempimento rispetto al preliminare di vendita di un complesso immobiliare, con conseguente risoluzione del contratto, restituzione della caparra confirmatoria versata e risarcimento del danno. La società assumeva di avere scoperto, solo con il certificato di destinazione urbanistica, la presenza di difformità edilizie sui fabbricati.

I venditori eccepirono che l’acquirente era consapevole dello stato dei luoghi e si era resa inadempiente al pagamento dell’ultima tranche di caparra, così da indurli a recedere dal contratto e a incamerare la somma ricevuta. Il Tribunale rigettò la domanda della società e dichiarò legittimo il recesso; la Corte d’Appello confermò, rigettando l’appello principale. La società ricorse per cassazione con sei motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta per primi, congiuntamente, il terzo e il quarto motivo, che investono la rilevanza dell’irregolarità urbanistica ai fini della validità del contratto. Il principio è che la nullità testuale prevista dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 va ricondotta all’art. 1418, terzo comma, cod. civ. e sanziona gli atti ad effetti reali per la mancata indicazione degli estremi del titolo abilitativo, purché questo esista realmente e sia riferibile all’immobile. Nel contratto ad effetti obbligatori, quale il preliminare, non è neppure richiesta la dichiarazione degli estremi del titolo.

Esclusa l’incidenza della difformità sulla validità del negozio, la non conformità del bene alle norme urbanistiche viene sussunta nell’art. 1489 cod. civ., con la conseguenza che la garanzia per oneri e diritti altrui operava solo a due condizioni: la mancata conoscenza del vizio da parte dell’acquirente e la sua incidenza sulla fruibilità e sul valore del bene. Sul primo punto, la Corte d’Appello aveva accertato che la promissaria acquirente conosceva le difformità sin dal preliminare e che la censura tendeva a una diversa ricostruzione del fatto, preclusa in sede di legittimità.

Sul secondo punto, i giudici di merito avevano ritenuto marginale l’incidenza economica del costo di demolizione dei manufatti rispetto all’intervento edilizio complessivo e avevano valorizzato l’approvazione del piano di lottizzazione, autonomo fondamento della decisione non sindacato nel ricorso. Quanto al difetto di motivazione, la Corte esclude il vizio, ricordando la riduzione al minimo costituzionale del sindacato sulla motivazione e la sua configurabilità solo in caso di motivazione apparente, perplessa o in contrasto irriducibile.

I motivi primo e secondo sono rigettati: l’interpretazione del contratto è accertamento di fatto riservato al giudice di merito, censurabile solo per violazione dei canoni ermeneutici o motivazione inadeguata, e la doglianza sulla forma della clausola “vista e piaciuta” è nuova. I motivi quinto e sesto, sull’essenzialità del termine e sulla legittimità del recesso, sono infondati: il recesso ex art. 1385, secondo comma, cod. civ. esige una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti e i giudici l’avevano compiuta, reputando essenziale il termine, richiamato dalla stessa società come tale. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e contributo unificato.