Indennità di esproprio e sfruttamento intermedio del fondo non edificabile (Cass. civ. Sez. I n. 16036 del 16.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di determinazione dell’indennità di espropriazione di terreni non edificabili, ai fini della stima del valore di mercato del fondo l’interessato può dimostrare che lo stesso è suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso rispetto a quello agricolo, pur senza raggiungere il livello dell’edificabilità. Il cespite possiede dunque una valutazione di mercato che rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie tra quella agricola e quella edificatoria, sempre che tali possibilità siano assentite dalla normativa vigente, sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative. L’inclusione del fondo nella fascia di rispetto stradale non costituisce ostacolo all’insediamento di impianti di distribuzione dei carburanti, infrastruttura compatibile con qualunque destinazione urbanistica, salvo espressi divieti. La valutazione circa la compatibilità di tale destinazione con l’ubicazione del fondo e l’accertamento dell’unitarietà funzionale ed economica tra area espropriata e superficie residua integrano apprezzamenti di fatto riservati al giudice di merito.

Il Fatto

La proprietaria di un fondo agricolo di circa 6.477 mq, su cui insistevano tre depositi commerciali, convenne in giudizio la Provincia proponendo opposizione alla stima delle indennità dovute per l’occupazione d’urgenza e l’espropriazione dell’immobile, disposte per la realizzazione di una rotatoria lungo una strada provinciale.

La Corte d’appello dichiarò dapprima inammissibile la domanda per mancata produzione del decreto di esproprio; la Cassazione, con ordinanza del 2013, affermò che la sopravvenienza del decreto, allegata e non contestata, rende acquisita la condizione dell’azione, imponendo l’esame nel merito. Riassunto il giudizio, la Corte territoriale accolse la domanda, liquidando le indennità secondo il criterio del valore venale pieno. La Regione, succeduta alla Provincia nella proprietà della strada e nel contenzioso, ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte rigetta il ricorso, disattendendo anzitutto l’eccezione di difetto di legittimazione della ricorrente. Il subingresso della Regione nella proprietà della strada e nelle relative funzioni, per effetto della legge regionale n. 35 del 2016, della legge regionale n. 13 del 2015 e dell’art. 1, comma 96, della legge n. 56 del 2014, comporta la successione nei rapporti attivi e passivi in corso, compreso il contenzioso relativo al rapporto obbligatorio avente ad oggetto il pagamento delle indennità. Come avente causa a titolo particolare, la Regione è legittimata a impugnare la sentenza emessa nei confronti della dante causa, opponibile ai sensi dell’art. 111, quarto comma, cod. proc. civ.

Nel merito, il primo motivo è infondato. La Corte conferma che la prospettata destinazione dell’area a stazione di servizio per la distribuzione di carburanti, accertata dal c.t.u. e consentita dallo strumento urbanistico, non trova ostacolo né nella destinazione dell’area alla rotatoria, prevista da variante anteriore alla dichiarazione di pubblica utilità, né nel vincolo di inedificabilità derivante dall’inclusione nella fascia di rispetto stradale.

Richiamando il consolidato orientamento di legittimità (Sezioni Unite n. 7454 del 2020; Sez. I n. 27960 del 2023; n. 6527 del 2019), la Corte ribadisce che il proprietario può provare lo sfruttamento intermedio del fondo, purché assentito dalla normativa vigente. La Corte territoriale ha valorizzato le potenzialità alternative a quella agricola, pur sempre compatibili con le previsioni urbanistiche, facendo puntuale richiamo all’art. 6.1 delle norme tecniche di attuazione del Piano regolatore.

Quanto alla fascia di rispetto, la Corte osserva che essa non impedisce l’insediamento di impianti di distribuzione dei carburanti, i quali integrano un ordinario complemento della strada (cfr. Cons. Stato, Sez. V, n. 8466 del 2023). La valutazione sulla compatibilità con l’ubicazione del fondo è apprezzamento di fatto, censurabile solo per omessa valutazione di un fatto decisivo o per motivazione apparente o contraddittoria, vizi nella specie non dedotti.

Il secondo motivo, relativo ai presupposti dell’espropriazione parziale, è inammissibile. L’accertamento del vincolo strumentale e obiettivo tra area espropriata e superficie residua, tale da conferire all’immobile unità economica e funzionale, costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, censurabile solo per vizio di motivazione, neppure dedotto.