Condominio: natura del bene e prova della proprietà esclusiva (Cass. civ. Sez. II n. 16886 del 24.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene tra quelli indicati dall’art. 1117 c.c. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo. È sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che il bene abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, sia collegato strumentalmente, materialmente o funzionalmente alle unità di proprietà esclusiva, in rapporto di accessorio a principale. Spetta invece al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova, in base a un titolo contrario o per le caratteristiche strutturali del bene. L’art. 1117 c.c. non formula una presunzione legale di comunione, ma pone i beni ivi elencati come comuni salvo che risultino di proprietà esclusiva dal titolo. L’appello è inammissibile per genericità solo quando non individui le questioni contestate e non affianchi alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti le ragioni del primo giudice.

Il Fatto

La ricorrente, acquirente di una porzione di fabbricato circondata da una corte, ha agito in giudizio contro i titolari di altra porzione per ottenere la demolizione di un manufatto (cd. diruto) e di altre opere minori realizzate sulla corte comune, assumendo la natura condominiale del bene e la violazione dell’art. 1102 c.c. e dell’art. 905 c.c.

Il tribunale ha accolto la domanda di demolizione del manufatto e respinto quelle minori, compensando in parte le spese. La corte d’appello, in accoglimento dell’appello incidentale dei convenuti e dichiarato inammissibile il secondo motivo di appello principale, ha respinto la domanda di demolizione e riduzione in pristino. La ricorrente ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto, per ragioni di priorità logica, il terzo motivo, che pone una questione di giudicato interno sulla condanna alla demolizione. Secondo la giurisprudenza richiamata (Sez. II n. 28571 del 20.12.2013; Sez. II n. 8638 del 07.05.2020), il differimento del termine ai sensi dell’art. 168 bis c.p.c. non si applica quando il rinvio della prima udienza sia disposto direttamente dal Presidente di sezione. Gli appellati hanno dunque proposto appello incidentale tardivo.

Tale impugnazione, tuttavia, non soggiace alla disciplina dell’art. 334, comma 2, c.p.c., perché la corte territoriale ha dichiarato inammissibile solo il secondo motivo dell’appello principale, non l’atto di impugnazione nel suo complesso, respingendo nel merito il primo motivo. Il terzo motivo è quindi respinto.

È invece fondato il primo motivo. Gli artt. 342 e 434 c.p.c., nella versione applicabile ratione temporis, impongono una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati, con una parte argomentativa che confuti le ragioni del primo giudice, senza richiedere forme sacramentali o un progetto alternativo di decisione. Nel caso concreto l’atto di appello, per quanto sintetico, non è generico, avendo affiancato alla parte volitiva la critica alla statuizione che, discostandosi dalla c.t.u., aveva escluso la lesione del diritto al pari uso della cosa comune.

È fondato anche il secondo motivo. La Corte ricostruisce la cornice dell’art. 1117 c.c.: il fondamento della condominialità risiede nel rapporto di accessorietà necessaria tra le parti comuni e le unità di proprietà individuale. Le Sezioni Unite n. 7449 del 1993 hanno chiarito che la norma non pone una presunzione legale di comunione, ma stabilisce che i beni elencati sono comuni salvo prova contraria risultante dal titolo. La corte d’appello ha errato nel pretendere la prova rigorosa della comproprietà: si trattava di verificare il nesso di condominialità del manufatto con il fabbricato, spettando al condomino che invoca la proprietà esclusiva fornire la relativa prova.

La sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla corte d’appello in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.