Distanze dalle vedute jure proprietatis e irrilevanza della irregolarità urbanistica (Cass. civ. Sez. II n. 26144 del 25.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
La facoltà del proprietario di aprire vedute dirette sul fondo confinante ai sensi dell’art. 905 cod. civ. costituisce estrinsecazione del diritto dominicale e conserva natura di diritto soggettivo nei rapporti tra privati, pur potendo subire limitazioni sul piano pubblicistico. Il distacco di tre metri previsto dall’art. 907 cod. civ. opera sia quando le vedute siano state aperte jure servitutis sia quando siano esercitate jure proprietatis. L’irregolarità urbanistica dell’apertura, per assenza di autorizzazioni edilizie, non incide sui rapporti di vicinato, regolati dal diritto privato, e non preclude il diritto all’osservanza della distanza legale. Presupposto dell’operatività della disciplina è l’anteriorità dell’acquisto del diritto alla veduta rispetto all’esercizio della facoltà di costruire sul fondo vicino.

Il Fatto

La proprietaria di un edificio agisce in giudizio contro il Comune confinante per ottenere la condanna ad arretrare un fabbricato realizzato a distanza inferiore a quella imposta dall’art. 907 cod. civ. rispetto a una finestra prospettante sul fondo comunale. La distanza ridotta risulta accertata in base a CTU.

La domanda è respinta in primo grado e la decisione è confermata dalla Corte d’Appello di Bari con la sentenza n. 1881/2020. La proprietaria ricorre per cassazione, deducendo la violazione e falsa applicazione degli artt. 873, 905, 907 e 2697 cod. civ. in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta in via preliminare l’eccezione di incompatibilità del consigliere delegato che ha formulato la proposta di definizione accelerata. Richiamando la sentenza delle Sezioni Unite n. 9611 del 2024, precisa che la proposta non ha funzione decisoria né valore di pronuncia definitiva, e che la decisione in camera di consiglio non costituisce fase autonoma di riesame della proposta stessa.

Nel merito il motivo è fondato. La Corte ricostruisce il quadro normativo: l’art. 905, primo comma, cod. civ. vieta di aprire vedute dirette verso il fondo vicino in assenza della distanza di un metro e mezzo; l’art. 907 cod. civ. impone al proprietario del fondo gravato di non fabbricare a distanza inferiore a tre metri quando il diritto di veduta sia stato acquistato. La facoltà di aprire vedute sul fondo confinante è estrinsecazione del diritto dominicale e mantiene natura di diritto soggettivo nei rapporti tra privati.

Da ciò discende il principio centrale: il distacco previsto dall’art. 907 cod. civ. opera tanto per le vedute aperte jure servitutis quanto per quelle esercitate jure proprietatis, come affermato da costante giurisprudenza di legittimità. La Corte di merito ha invece assunto, senza motivare, che la fattispecie riguardasse una situazione di mero fatto e che il diritto vantato non potesse che essere una servitù di veduta, trascurando che la ricorrente si era qualificata proprietaria dell’immobile e aveva invocato il rispetto della distanza.

È parimenti erroneo il rilievo attribuito all’assenza di autorizzazioni edilizie. Gli atti amministrativi relativi all’attività edilizia riguardano i rapporti tra privato e amministrazione e non incidono sui rapporti di vicinato, regolati dal diritto privato. Non può quindi negarsi il diritto all’osservanza del distacco per il fatto che la veduta sia, dal punto di vista urbanistico, non regolare.

Il ricorso è accolto, la sentenza è cassata e la causa è rinviata alla Corte d’Appello di Bari in diversa composizione, anche per le spese.