Agevolazione prima casa e usucapione: dichiarazione riferita all’atto di acquisto (Cass. civ. Sez. V n. 30925 del 25.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
La manifestazione di volontà prescritta dall’art. 1, Nota II-bis, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986 deve specificamente riferirsi all’atto — scrittura pubblica o sentenza — di acquisto della proprietà che costituisce oggetto della tassazione, cui accede il relativo regime agevolato. La dichiarazione è elemento costitutivo della fattispecie agevolativa e integra un presupposto del beneficio, con la conseguenza che deve essere resa, a pena di decadenza, prima della registrazione del provvedimento giudiziale che ha efficacia traslativa. Non può pertanto esplicare alcun effetto una manifestazione di volontà anteriore all’acquisto, resa in un contesto diverso e con riferimento a un bene non ancora acquisito in proprietà. È esclusa la validità di una dichiarazione a futura memoria, non essendo ammessa alcuna formalità alternativa alla richiesta formulata nell’atto di acquisto.

Il Fatto

La controversia ha ad oggetto la pretesa fiscale contenuta in un avviso di liquidazione, limitatamente alla debenza dell’aliquota agevolata del 2% in luogo del 9% per l’acquisto della prima casa. L’acquisto era derivato da una sentenza dichiarativa di usucapione emessa dal Tribunale di Napoli.

La contribuente aveva manifestato la volontà di fruire dei benefici della prima casa nella dichiarazione di successione, resa quindi ben prima della registrazione della sentenza di usucapione, che costituiva l’atto determinativo dell’efficacia traslativa della proprietà. La Commissione tributaria regionale della Campania aveva respinto l’appello dell’Agenzia delle Entrate, confermando la decisione di primo grado favorevole alla contribuente. L’Agenzia ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo è stato accolto e ha assorbito l’esame della seconda censura, con cui si lamentava la nullità della sentenza per omessa pronuncia su un motivo di appello. La Corte ricostruisce il quadro normativo di riferimento: gli atti dell’autorità giudiziaria in materia di controversie civili sono soggetti a registrazione in termine fisso ai sensi dell’art. 5 d.P.R. n. 131/1986, essendo ricompresi nella Parte Prima della Tariffa allegata, all’art. 8. Obbligati alla richiesta sono i cancellieri e i segretari dell’organo giurisdizionale, con registrazione d’ufficio in caso di inerzia.

Dal compendio delle disposizioni del T.U. reg. deriva che la notifica dell’avviso di liquidazione segna il termine ultimo prima della registrazione d’ufficio. La Corte richiama il principio consolidato secondo cui l’agevolazione può essere chiesta fino alla richiesta di registrazione della sentenza costitutiva o traslativa del diritto reale, nonché il principio generale, desumibile dall’art. 77 d.P.R. n. 131/1986, per cui un’agevolazione non richiesta al momento dell’imposizione non è perduta.

La dichiarazione in esame è però prescritta quale elemento costitutivo della fattispecie agevolativa e assume la natura giuridica di dichiarazione di volontà orientata all’esercizio di un diritto soggettivo. La Corte richiama i propri precedenti (tra cui Cass. n. 635/2017, Cass. n. 3449/2009, Cass. n. 8103/2017, Cass. n. 8141/2025) e ribadisce che, anche ove l’acquisto sia avvenuto a titolo originario per usucapione, le manifestazioni di volontà vanno rese prima della registrazione del provvedimento del giudice cui va riconosciuta efficacia traslativa.

La pronuncia di merito è tuttavia errata. La dichiarazione deve essere riferibile a un atto di acquisto della proprietà, perché la tassazione e il regime agevolato accedono a tale atto. La dichiarazione resa nella denuncia di successione non si è legata all’atto soggetto a tassazione e non poteva esserlo per ragioni predittive: non è consentita una dichiarazione a futura memoria. La Nota II-bis, del resto, stabilisce che la dichiarazione di voler stabilire la residenza deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto, ancorando l’agevolazione allo specifico atto traslativo.

Consegue che, non essendo la dichiarazione intervenuta prima della registrazione della sentenza di usucapione, la contribuente va dichiarata decaduta dal beneficio. Il ricorso è quindi accolto, la sentenza impugnata cassata e, decidendo nel merito, il ricorso originario della contribuente rigettato. Le spese dell’intero giudizio seguono la soccombenza.