Il reddito da locazione di immobile pignorato tassa il debitore esecutato (Cass. civ. Sez. V n. 8958 del 04.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposte sui redditi, il reddito fondiario derivante dalla locazione di un immobile sottoposto a pignoramento concorre alla formazione del reddito del debitore esecutato, indipendentemente dalla percezione dei canoni, ai sensi dell’art. 23 del d.P.R. n. 917/1986. Il pignoramento comprende i frutti della cosa pignorata e i canoni di locazione maturati dopo il perfezionamento del vincolo appartengono, come l’immobile, al debitore esecutato fino alla vendita coattiva. L’art. 26, comma 1, del d.P.R. n. 917/1986, nel testo vigente ratione temporis, esclude dalla base imponibile i canoni non percepiti solo dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, che deve essere accertato. Il regime del sequestro giudiziario, che trasferisce gli obblighi fiscali in capo al custode, non è estensibile al pignoramento, per le differenze strutturali tra i due istituti.

Il Fatto

L’Agenzia delle entrate proponeva ricorso per cassazione avverso la sentenza con cui la Commissione tributaria regionale della Campania, sezione staccata di Salerno, aveva accolto l’appello di una società fallita, esercente attività alberghiera, e del suo socio unico, avverso alcuni avvisi di accertamento. L’Ufficio, previo processo verbale di constatazione della Guardia di Finanza, aveva contestato, ai fini Ires, Irap e Iva per gli anni 2011-2014, l’omessa dichiarazione e registrazione di ricavi derivanti da un contratto di locazione ad uso commerciale, stipulato dal custode giudiziario e registrato tardivamente, avente ad oggetto un immobile pignorato di proprietà della società.

La CTR, in riforma della decisione di primo grado, aveva ritenuto che il soggetto obbligato alla fatturazione delle somme incassate per il fitto fosse il custode giudiziario e che, mancando il possesso dei redditi in capo alla società, difettasse il presupposto impositivo. La questione approdava in Cassazione sul rapporto tra reddito da locazione, pignoramento e obblighi fiscali del debitore esecutato.

La Motivazione della Corte

La Corte, disattesa l’eccezione di inammissibilità dei controricorrenti, ha ritenuto fondato il primo motivo, con assorbimento del secondo. Il thema decidendum non investiva la rivalutazione del merito, ma la corretta individuazione del soggetto passivo del reddito da locazione in presenza di un immobile pignorato.

Il Collegio ha richiamato il principio secondo cui, in tema di imposte sui redditi, il reddito fondiario derivante dalla locazione di un immobile pignorato concorre alla formazione del reddito del debitore esecutato, indipendentemente dall’effettiva percezione dei canoni, ai sensi dell’art. 23 del d.P.R. n. 917/1986. In forza dell’art. 2912 cod. civ., il pignoramento comprende i frutti della cosa pignorata e i canoni maturati dopo il vincolo appartengono al debitore fino alla vendita coattiva, cui sarà restituito l’eventuale residuo (Cass. n. 20764/2006; conformi Cass. n. 16981/2020 e Cass., sez. 5, n. 37610/2022).

La Corte ha precisato che il debitore esecutato beneficia dei frutti del bene pignorato anche quando non lo utilizza direttamente, perché essi accrescono l’attivo destinato all’esdebitamento. Ha poi valorizzato l’art. 26, comma 1, del d.P.R. n. 917/1986, nel testo vigente ratione temporis, che esclude dalla base imponibile i canoni non percepiti solo dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità: nella specie, il giudice di appello aveva dato atto soltanto dell’indubbia esistenza di una procedura di sfratto, senza accertarne la definizione.

Il Collegio ha quindi distinto il pignoramento dal sequestro giudiziario, richiamato dalla CTR sulla scorta di Cass. n. 23620/2011. Solo il sequestro presuppone l’incertezza sulla titolarità del diritto e trasferisce gli obblighi fiscali in capo all’ufficio cautelare; nel pignoramento, invece, l’onere tributario grava sul proprietario, che si giova del reddito del bene (Cass. n. 5736/2013 e Cass. n. 20768/2006). La CTR, fondandosi erroneamente sui principi del sequestro giudiziario, ha violato tali regole, con conseguente cassazione della sentenza e rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, sezione staccata di Salerno, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.