Immobile ultimato e riqualificato strumentale: imposte ipocatastali proporzionali e responsabilità del notaio (Cass. civ. Sez. V n. 9800 del 11.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini dell’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale, è decisiva la qualificazione dell’immobile come strumentale per natura, desumibile dalla sua struttura e destinazione catastale. L’avvenuta ultimazione del fabbricato e il suo accatastamento in categoria non abitativa, seguiti da lavori di ristrutturazione non ancora conclusi, non incidono sul regime impositivo, dovendosi applicare l’art. 10, comma 1, n. 8-ter), d.P.R. n. 633/1972. L’imposta che risulti desumibile dall’atto con immediatezza, senza accertamenti extratestuali né valutazioni giuridico-interpretative, ha natura principale e, come tale, è solidalmente dovuta dal notaio rogante ex artt. 42 e 57 d.P.R. n. 131/1986. La clausola che regola una mera modalità di versamento del prezzo mediante compensazione non costituisce autonomo accordo assoggettabile a imposta di registro proporzionale ex art. 6 Tariffa, Parte I, d.P.R. n. 131/1986.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate impugna in Cassazione la sentenza della Commissione Tributaria Regionale che, confermando la decisione di primo grado, aveva ritenuto illegittimo l’avviso di liquidazione notificato alle società stipulanti e al notaio rogante in relazione a un atto di compravendita di un complesso immobiliare scolastico, in corso di ristrutturazione e destinato a cambio d’uso residenziale.

L’atto era stato autoliquidato dal notaio con imposta ipotecaria e catastale in misura fissa, ritenendo l’operazione assoggettata a Iva. L’Ufficio aveva invece applicato l’imposizione ipocatastale proporzionale e l’imposta di registro proporzionale sulla clausola che dava atto del pagamento del prezzo mediante compensazione. La questione giunge in Cassazione dopo la sospensione del giudizio ex art. 1, comma 197, legge n. 197/2022 e la successiva istanza di prosecuzione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta congiuntamente i primi tre motivi, relativi all’incidenza della pregressa ultimazione del fabbricato e del suo carattere strumentale. Rileva che l’art. 10 d.P.R. n. 633/1972 distingue l’ipotesi del comma 8-bis da quella del comma 8-ter, riservando a quest’ultima le cessioni di fabbricati strumentali che, per caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni.

Nel caso concreto, il fabbricato risultava ultimato da decenni, dichiarato agibile e accatastato in categoria B5 come edificio scolastico. Tali circostanze emergevano già dall’atto di trasferimento. La Corte richiama il proprio orientamento (Cass. n. 22767/2016; Cass. n. 17398/2021), secondo cui è decisiva l’individuazione dell’immobile come strumentale: l’ultimazione o meno della ristrutturazione non incide sull’assoggettabilità alle imposte, perché la natura del bene era già quella strumentale.

Le Circolari richiamate dalle parti resistenti riguardano ipotesi diverse, di immobili non ultimati né accatastati, e sono comunque prive di carattere vincolante. Correttamente, dunque, l’Ufficio aveva invocato il comma 8-ter e la conseguente imposizione ipocatastale proporzionale.

Quanto al quarto motivo, la Corte, rifacendosi a Cass. n. 21815/2020 e Cass. n. 15450/2019, ribadisce che il notaio risponde solidalmente per la sola imposta principale, desumibile dall’atto senza necessità di accertamenti fattuali o valutazioni interpretative. Poiché il regime proporzionale risultava dalle stesse dichiarazioni contenute nel rogito — fabbricato ultimato nel 1974, accatastato in B5, ristrutturazione non ultimata — l’imposta aveva natura principale, ancorché postuma, ed era ascrivibile al notaio ex artt. 57 e 42 d.P.R. n. 131/1986.

Il quinto motivo è invece infondato. La clausola contrattuale si limitava a regolare una mera modalità di versamento del prezzo, senza dar vita a un autonomo accordo compensativo. Il giudice di merito ha fatto corretta applicazione del principio di qualificazione giuridica dell’atto ex art. 20 TUR. Ne segue la cassazione della sentenza in relazione ai motivi accolti, con rigetto nel merito del ricorso originario, salvo che in punto di non debenza dell’imposta sulla compensazione.