Preliminare di permuta e oggetto indeterminato per rinvio a patto futuro (Cass. civ. Sez. II n. 17961 del 01.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
È nullo per indeterminatezza dell’oggetto, ove la forma scritta sia richiesta ad substantiam, il contratto preliminare di permuta di terreno contro immobili da costruire nel quale le unità da trasferire non siano specificate né nel tipo, né nelle dimensioni, né nella collocazione, e la loro individuazione sia rimessa a una futura pattuizione integrativa delle parti, in assenza di criteri oggettivi prestabiliti nello stesso contratto. Il preliminare è valido solo se gli immobili da costruire, pur individuati nel genere, siano determinabili in riferimento ai parametri di edificabilità, alla collocazione, alla dimensione, alla destinazione e ai criteri di concreta individuazione degli immobili da attribuire in permuta, senza rimessione a una successiva scelta negoziale. La domanda di risarcimento per responsabilità precontrattuale, proposta dopo quella di responsabilità contrattuale, integra mutatio libelli ed è inammissibile se introdotta con le memorie integrative del thema decidendum o in appello.

Il Fatto

Una società e un privato convenivano davanti al Tribunale i titolari di alcuni terreni per ottenere l’esecuzione in forma specifica di contratti preliminari di permuta immobiliare, stipulati tra il 1994 e il 1995, aventi a oggetto appezzamenti di terreno da scambiare con unità abitative da costruire. In via subordinata chiedevano la risoluzione per inadempimento e il risarcimento dei danni.

Il Tribunale dichiarava la nullità dei preliminari per indeterminatezza dell’oggetto e rigettava ogni domanda. La Corte d’appello confermava la pronuncia, escludendo che l’oggetto potesse ritenersi determinabile. La società e gli eredi del promittente proponevano ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto l’eccezione di inammissibilità del ricorso per tardività, sollevata dai controricorrenti in ragione di una notifica della sentenza d’appello a mezzo PEC. I ricorrenti ne contestavano l’esistenza per illeggibilità del file della relata. Il Collegio ritiene di poter accantonare la questione, per esigenze di economia processuale, in ragione della manifesta infondatezza del ricorso.

Con il primo motivo i ricorrenti lamentavano la nullità della consulenza tecnica d’ufficio per inversione procedurale. Il motivo è inammissibile: la consulenza non è stata utilizzata per la decisione, poiché la Corte d’appello è pervenuta alla declaratoria di nullità esaminando direttamente il contenuto dei contratti. Ne deriva carenza di interesse a far valere le irregolarità della perizia.

Il secondo motivo investe la qualificazione della domanda risarcitoria. I ricorrenti sostenevano che, accertata la nullità dei preliminari, non potesse derivarne l’infondatezza delle pretese risarcitorie. La Corte osserva che le domande risarcitorie della citazione presupponevano la validità dei contratti e non prospettavano alcuna pretesa fondata sulla nullità. Quanto alla responsabilità precontrattuale, introdotta con la memoria integrativa, essa dipende da un titolo diverso dalla responsabilità contrattuale e dà luogo a una domanda autonoma, con distinta causa petendi. La sua proposizione tardiva integra mutatio libelli, come confermato dal consolidato orientamento richiamato (Sez. U n. 3567 del 2011; Sez. II n. 512 del 2024; Sez. I n. 3806 del 2016). Il giudice può qualificare diversamente la fattispecie, ma non sostituire la causa petendi dedotta con una differente.

Con il terzo motivo si contesta la confermata nullità dei preliminari di permuta. I ricorrenti deducevano che l’oggetto avrebbe potuto essere determinato per relationem mediante atti successivi. La Corte ribadisce l’orientamento consolidato: il rinvio a una successiva intesa tra le parti, senza alcun criterio prestabilito per l’individuazione dei cespiti, non soddisfa le prescrizioni di forma relative all’oggetto. Nella specie non era allegato alcun progetto dell’edificio, e le unità sarebbero state identificabili solo dopo la redazione dei progetti e la loro approvazione. Richiama sul punto Sez. II n. 30058 del 2022, Sez. II n. 14585 del 2021 e Sez. II n. 13098 del 1997. Il motivo è infondato.

Il ricorso è rigettato, con condanna dei ricorrenti alla refusione delle spese di lite e ai presupposti per il versamento del contributo unificato.