Il legatario dell’immobile risponde in solido dei debiti condominiali del testatore per l’anno in corso e il precedente (Cass. 17647/2026)
Corte di Cassazione, Sez. II civile, ordinanza n. 17647 del 3 giugno 2026 (R.G.N. 20499/2021) — Presidente Antonio Scarpa, Relatore Dario Cavallari.
Il principio di diritto
Il legatario di un immobile risponde dei debiti condominiali del testatore nei confronti del condominio per l’anno in corso e per l’anno precedente, ai sensi dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., in via solidale con gli eredi, verso i quali ha poi diritto di rivalsa per quelli antecedenti al subentro nella proprietà. La solidarietà passiva opera nel rapporto tra il condominio e chi succede nella proprietà della singola unità, non nel rapporto interno tra costoro, retto dal principio di personalità delle obbligazioni.
Il fatto
La ricorrente si opponeva a un decreto ingiuntivo per oneri condominiali — saldo della gestione precedente, rate della gestione in corso e lavori sul lastrico solare — e al successivo precetto. Il Giudice di pace e il Tribunale di Roma avevano rigettato l’opposizione. Con l’unico motivo la ricorrente lamentava di essere solo condomina “apparente” e prelegataria, non tenuta a rispondere dei debiti della de cuius, e che il decreto non avrebbe distinto tra le somme maturate prima e dopo il decesso della testatrice.
La motivazione
La Corte ha ritenuto la censura anzitutto inammissibile, perché non contestava specificamente la ratio decidendi del giudice d’appello, fondata sull’efficacia delle delibere condominiali non impugnate che avevano posto le somme a carico della condomina (in linea con Cass., Sez. Un., n. 9839 del 2021). Il motivo è comunque infondato nel merito: la ricorrente si è qualificata prelegataria, ciòè erede che ha ricevuto un legato non rinunciato, ed è perciò chiamata a rispondere dei debiti del testatore.
La Corte ha poi richiamato l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c.: chi subentra nella proprietà di un’unità immobiliare risponde, in solido con il dante causa, dei contributi maturati per l’anno in corso e per quello precedente, con diritto di regresso; l’acquirente risponde in proprio soltanto delle obbligazioni sorte dopo essere divenuto condomino (Cass. n. 1956 del 2000). Anche seguendo la prospettazione della ricorrente, dunque, la responsabilità per le obbligazioni anteriori la colpisce non in proprio ma in via solidale, con diritto di agire in regresso verso gli eredi della testatrice.
La Corte ha perciò rigettato il ricorso, senza statuizione sulle spese, non avendo la controparte svolto difese.
Implicazioni pratiche
Chi acquista o eredita un’unità in condominio — anche a titolo di legato — può essere chiamato dal condominio a pagare i contributi dell’anno in corso e di quello precedente, in solido con il dante causa, salvo poi rivalersi su quest’ultimo o sugli eredi per i debiti anteriori al proprio subentro. Sul piano processuale, la contestazione deve colpire la ratio della decisione: se questa poggia sull’efficacia di delibere non impugnate, non basta dedurre la propria qualità di successore per sottrarsi al pagamento.
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