Proprietà esclusiva di area cortiliva e usucapione: quando lo spazio dietro il condominio non è bene comune (sent. 31852/2025)
Corte di Cassazione, Sezione II Civile, sentenza n. 31852 del 5 dicembre 2025, Pres. Falaschi, Rel. Guida, R.G. n. 30034/2019.
I fatti
In un condominio milanese, i proprietari di un’unità immobiliare posta al piano terra rivendicavano la proprietà esclusiva di una striscia di terreno posta sul retro dell’edificio, opponendosi all’installazione, decisa dal condominio, di un ascensore proprio su quell’area. La Corte d’Appello di Milano aveva accertato che l’area apparteneva in via esclusiva ai proprietari del piano terra, sia in base al titolo — le planimetrie catastali la indicavano come “comune int.” di determinati subalterni, cioè come bene comune limitato a quelle sole unità — sia in base a usucapione, avendo questi ultimi esercitato un possesso esclusivo e continuato per oltre vent’anni, come confermato dalla testimonianza del custode del condominio.
Il ricorso
Il condominio e alcuni condòmini propongono ricorso per cassazione, articolato su tre motivi, contestando la valutazione delle planimetrie e la sussistenza dei presupposti dell’usucapione, e sostenendo l’applicabilità della presunzione di comunione delle parti condominiali di cui all’art. 1117 c.c.
La decisione
La Cassazione rigetta tutti e tre i motivi di ricorso, confermando che la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. può essere superata da un titolo contrario che attribuisca la proprietà esclusiva dell’area a determinati condomini, e che, in ogni caso, il possesso esclusivo e ininterrotto protratto per oltre vent’anni, comprovato anche attraverso prova testimoniale, è idoneo a fondare l’acquisto per usucapione, a prescindere dalle risultanze del titolo.
La presunzione di comunione delle parti condominiali di cui all’art. 1117 c.c. può essere vinta da titolo contrario e, comunque, resta superata dall’accertamento di un possesso esclusivo e ininterrotto ultraventennale idoneo a fondare l’acquisto della proprietà per usucapione.
L’esito
Il ricorso è rigettato, con condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese di lite.
Perché questa decisione conta, in pratica
La pronuncia ribadisce due strumenti probatori concorrenti e alternativi a disposizione dei condomini che rivendicano la proprietà esclusiva di aree comuni per destinazione: da un lato l’esame rigoroso delle planimetrie e dei titoli d’acquisto, dall’altro la dimostrazione di un possesso esclusivo prolungato. Per i condominii che intendono realizzare interventi (come l’installazione di ascensori) su aree potenzialmente comuni, la decisione segnala la necessità di verificare preventivamente, con attenzione, sia i titoli sia l’uso storico dell’area, per evitare contenziosi che possono portare, come in questo caso, alla completa esclusione del bene dal patrimonio condominiale.