Delibera su oggetto non in ordine del giorno: è annullabile, non nulla; se non impugnata in 30 giorni resta valida (Cass. 1098/2026)
Corte di Cassazione, Sez. II Civile, ordinanza n. 1098 del 19 gennaio 2026 (R.G.N. 21443/2020) — Presidente Antonio Scarpa, Relatore Andrea Penta.
Il principio di diritto
In tema di condominio, la deliberazione adottata su un oggetto non contemplato nell’ordine del giorno — al pari di quella affetta da irregolarità nella convocazione o nell’informazione dell’assemblea — è annullabile, non nulla: ove non impugnata nel termine di trenta giorni ex art. 1137, terzo comma, cod. civ., diventa valida ed efficace verso tutti i condomini, e i suoi effetti non possono più essere contestati impugnando la successiva delibera meramente attuativa. La riparazione di un impianto di riscaldamento centralizzato guasto o obsoleto costituisce manutenzione straordinaria, non innovazione, con ripartizione delle spese secondo i millesimi ex art. 1123 cod. civ.
Il fatto
Alcune condomine, in proprio e quali eredi, citavano il Condominio per sentir dichiarare la nullità parziale della delibera del 10 febbraio 2014, che aveva approvato a maggioranza il consuntivo delle spese straordinarie di riparazione dell’impianto di riscaldamento addebitando loro la quota, nonostante una precedente delibera del 17 giugno 2012 avesse deliberato la dismissione dell’impianto centralizzato, autorizzando i condomini a dotarsi di impianti autonomi. Il Condominio proponeva domanda riconvenzionale per il pagamento degli oneri. Il Tribunale di Cremona rigettava la domanda: con delibera del 9 luglio 2012, non impugnata, i condomini avevano deciso non di eliminare l’impianto, ma di sottoporlo a intervento manutentivo e “metterlo a norma”, approvando il criterio di riparto. La Corte d’appello di Brescia rigettava il gravame: la delibera del 17 giugno 2012 era meramente programmatica, quella del 9 luglio 2012 aveva determinato il riparto e, non impugnata, rendeva inammissibile l’impugnativa della successiva delibera attuativa del 10 febbraio 2014. Le condomine ricorrono per cassazione con tre motivi; il Condominio resiste con controricorso.
La motivazione
I primi due motivi — imperniati sull’assenza, nell’ordine del giorno dell’assemblea del 9 luglio 2012, dell’argomento della “revoca” della precedente delibera e del ripristino dell’impianto, da cui si vorrebbe far discendere la nullità rilevabile d’ufficio — sono infondati. Le Sezioni Unite (Cass., S.U., n. 4806 del 2005; conf. n. 27292 del 2005, n. 4014 del 2007, n. 17014 del 2010; n. 9839 del 2021) hanno chiarito che sono nulle le delibere prive di elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito o estraneo alla competenza dell’assemblea, o incidenti sui diritti individuali; sono invece annullabili quelle con vizi di regolare costituzione, adottate con maggioranza inferiore o affette da vizi formali e procedimentali di convocazione o informazione. Ne consegue che la deliberazione su un oggetto non contemplato nell’ordine del giorno è annullabile, non nulla, e — se non impugnata nel termine di trenta giorni ex art. 1137, terzo comma, cod. civ. — è valida ed efficace. Non avendo mai impugnato la delibera del 9 luglio 2012, le ricorrenti non possono invocarne l’annullamento impugnando quella meramente attuativa del 10 febbraio 2014. Il motivo è inoltre inammissibile per doppia conforme, ex art. 348-ter cod. proc. civ., ora rifluito nel terzo comma dell’art. 360.
Il terzo motivo (violazione dell’art. 1121 cod. civ., innovazione gravosa) è infondato. La riparazione di un impianto di riscaldamento preesistente guasto o obsoleto è atto di manutenzione straordinaria, non innovazione, essendo diretta a ripristinarne la funzionalità senza modifiche sostanziali (Cass. n. 4831 del 1994; n. 238 del 2000). L’art. 1120 cod. civ. non richiede che l’innovazione sia di assoluta necessità, e il carattere gravoso della spesa va parametrato alle condizioni e all’importanza dell’edificio, non al solo importo del consuntivo (euro 59.980,82) (Cass. n. 5028 del 1996). I criteri dell’art. 1123 cod. civ. si applicano alla manutenzione e ricostruzione di un impianto esistente, mentre solo l’installazione ex novo segue la disciplina delle innovazioni (Cass. n. 5479 del 1991). Il condomino autorizzato a distaccarsi dall’impianto centralizzato resta comunque obbligato per le spese di manutenzione straordinaria e per i consumi involontari da dispersione (art. 1119 cod. civ.; Cass. n. 15079 del 2006; n. 24209 del 2014; n. 18131 del 2020). Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e doppio contributo unificato.
Implicazioni pratiche
Distinguere la nullità (rilevabile in ogni tempo) dall’annullabilità (impugnazione entro trenta giorni) è decisivo: un vizio dell’ordine del giorno rende la delibera solo annullabile, e chi non la impugna nei termini non può recuperare il vizio contestando la successiva delibera che ne dà mera attuazione. La riparazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato è manutenzione straordinaria, ripartita per millesimi; il condomino che si distacca resta tenuto alle spese di conservazione e ai consumi involontari. Per i condomini dissenzienti, la tempestività dell’impugnazione della delibera che fissa il criterio di riparto è la vera linea di difesa.
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