Agevolazioni prima casa, impossibilità di rivendita e forza maggiore tributaria (Cass. civ. Sez. V n. 18246 del 04.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, la forza maggiore ostativa alla decadenza dal beneficio deve essere intesa in maniera elastica, in considerazione degli interessi in contestazione e della prevedibilità dell’evento ostativo. Nel caso in cui l’immobile acquistato con l’agevolazione non venga rivenduto entro il termine di legge, non integra forza maggiore la circostanza che la rivendita sia ostacolata da un vincolo di prezzo massimo e da una procedura di affrancazione ancora in corso. Ove l’immobile risulti comunque vendibile, la mancata cessione integra una scelta di convenienza economica del contribuente, incompatibile con la sussistenza della causa di forza maggiore.

Il Fatto

La Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, con la sentenza indicata in epigrafe, accoglieva l’appello dell’Agenzia delle entrate e rigettava il ricorso originario del contribuente avverso un atto di recupero dell’imposta sostitutiva sulle operazioni di credito a medio e lungo termine per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione degli immobili.

Il recupero conseguiva alla revoca dell’agevolazione prima casa, per la mancata rivendita entro un anno di un altro immobile già acquistato con il beneficio. Il contribuente ricorre per cassazione con due motivi; l’Agenzia resiste con controricorso chiedendo il rigetto.

La Motivazione della Corte

Il ricorso è infondato e va respinto, con compensazione delle spese in ragione della giurisprudenza contrastante sulla questione della forza maggiore, consolidatasi in corso di giudizio.

La Corte muove dalla ricostruzione fattuale operata dai giudici di merito. Il contribuente era titolare di un diritto di proprietà superficiaria su un appartamento in edilizia convenzionata, con vincolo di prezzo massimo in caso di rivendita, diritto poi trasformato in piena proprietà. Il Comune aveva previsto un termine massimo di centottanta giorni per l’affrancazione, termine non rispettato, con conseguenti solleciti e controversie.

Secondo il consolidato orientamento richiamato, la forza maggiore idonea a impedire la decadenza può ravvisarsi nell’anomalo ritardo della pubblica amministrazione, poiché l’inefficienza e il non motivato ritardo dell’ente pubblico non rientrano nella sfera di disponibilità del contribuente, come affermato da Cass. Sez. V n. 25880 del 2015, e ribadito da Cass. Sez. Un. n. 8094 del 2020. In materia tributaria la forza maggiore va quindi valutata con elasticità.

Nel caso concreto, tuttavia, la CTR ha evidenziato, con accertamento in fatto insindacabile in sede di legittimità, che il ritardo dipendeva da una procedura di affrancazione che il contribuente ben sapeva ancora in corso. L’immobile, pur gravato dal vincolo di prezzo massimo, era comunque vendibile: non sussisteva dunque una oggettiva e cogente impossibilità di vendere, ma solo una minor convenienza economica legata al prezzo ante-affrancazione.

Il contribuente ha pertanto compiuto una scelta di interesse economico, incompatibile con la sussistenza della causa di forza maggiore. La CTR ha dato conto in modo univoco e logico del proprio convincimento, il che attesta l’infondatezza anche del secondo motivo. La Corte dà infine atto dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.