Azione di rivendicazione delle parti comuni e autorizzazione dell’assemblea (Cass. civ. Sez. II n. 18003 del 01.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’amministratore di condominio può esperire l’azione di rivendicazione di cui all’art. 103 l. fall. per ottenere, contro la procedura concorsuale, statuizioni sulla titolarità e restituzione delle parti comuni. Trattandosi di azione che eccede gli atti meramente conservativi, è necessaria la preventiva autorizzazione dell’assemblea, adottata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 4, cod. civ. Se l’amministratore agisce senza autorizzazione, l’assemblea può ratificare e il giudice deve assegnare il termine ex art. 182 cod. proc. civ. Il giudice non può accertare incidentalmente che la delibera autorizzativa è stata approvata con maggioranza inferiore a quella prescritta, poiché la delibera è annullabile e, se non impugnata nel termine dei trenta giorni, resta valida ed efficace. Ciascun condomino ha autonoma legittimazione individuale, concorrente e alternativa rispetto a quella dell’amministratore, per agire e resistere a tutela dei diritti di comproprietà.

Il Fatto

Il Condominio ricorrente e tre condomini hanno proposto ricorso avverso il decreto con cui il Tribunale di Roma, in sede di opposizione allo stato passivo, aveva dichiarato inammissibile l’impugnazione. La domanda aveva ad oggetto la rivendicazione o restituzione di alcuni immobili acquisiti all’attivo del fallimento.

Il giudice delegato aveva respinto la domanda per carenza di legittimazione dell’amministratore. Il Tribunale ha confermato l’inammissibilità dell’opposizione per due ragioni: i condomini non avevano proposto domanda di ammissione al passivo e non erano legittimati; l’azione dell’amministratore era priva di valida autorizzazione assembleare, essendo la delibera approvata con maggioranza insufficiente.

La Motivazione della Corte

La Corte richiama l’art. 103 l. fall., applicabile ratione temporis, secondo cui ai procedimenti di restituzione o rivendicazione si applica il regime probatorio dell’art. 621 cod. proc. civ. Le domande di rivendicazione fanno valere la proprietà o un diritto reale; quelle di restituzione accertano un diritto personale. Entrambe mirano a escludere il bene dall’attivo concorsuale e sono assoggettate al medesimo regime probatorio.

Sul primo profilo, la Corte enuncia che l’amministratore può agire ex art. 103 l. fall. per le parti comuni, ma l’azione eccede gli atti conservativi di cui all’art. 1130, n. 4, cod. civ. Serve quindi la preventiva autorizzazione dell’assemblea con la maggioranza qualificata dell’art. 1136, comma 4, cod. civ.

Sul secondo profilo, la mancanza di autorizzazione non è irreversibile: l’assemblea può ratificare e sanare retroattivamente la costituzione processuale, con termine ex art. 182 cod. proc. civ. (Sezioni Unite n. 18331 del 2010).

Sul terzo profilo, la Corte esclude il sindacato incidentale sulla maggioranza. Una delibera adottata con maggioranza inferiore è annullabile e, se non impugnata nel termine dei trenta giorni ex art. 1137 cod. civ., è valida ed efficace verso tutti. Il giudice deve ritenere regolarmente instaurato il contraddittorio finché la delibera non sia annullata.

Infine, ciascun condomino ha autonoma legittimazione concorrente e alternativa rispetto all’amministratore, ed è ammissibile l’opposizione dei condomini che intendano evitare gli effetti sfavorevoli del decreto pronunciato verso il condominio (Sezioni Unite n. 10934 del 2019). Il Tribunale ha errato su tutti i profili, non concedendo neppure il termine di regolarizzazione. Conseguono l’accoglimento del ricorso, la cassazione del decreto e il rinvio al Tribunale di Roma in diversa composizione.