Il singolo condomino non può agire in proprio contro l’appaltatore del condominio (Cass. civ. Sez. II n. 14829 del 03.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il singolo condomino non è legittimato ad agire in proprio contro l’appaltatore per far valere i crediti e i vizi relativi a lavori eseguiti sulle parti comuni dell’edificio. Il condominio, quale parte contrattuale complessa, è necessariamente rappresentato dall’amministratore, unico soggetto legittimato a stare in giudizio verso i terzi per i diritti e gli obblighi attinenti alle cose comuni. Il difetto di legittimazione dell’appellante che abbia agito in proprio non configura un vizio di rappresentanza sanabile ex art. 182 cod. proc. civ., ma investe la titolarità stessa della situazione giuridica dedotta in giudizio, con conseguente declaratoria di inammissibilità dell’impugnazione. Restano del tutto indipendenti l’obbligazione del singolo partecipante verso il condominio e le vicende debitorie del condominio verso i suoi creditori.

Il Fatto

Una società di costruzioni, dopo aver eseguito lavori di ristrutturazione su un edificio condominiale, ottenne un decreto ingiuntivo per il saldo rimasto insoluto, intimato a una condomina “quale amministratore del fabbricato”. La destinataria propose opposizione, in proprio e nella qualità, chiedendo la revoca del provvedimento monitorio, il risarcimento dei danni e il pagamento della penale per il ritardo.

Il Tribunale rigettò l’opposizione e confermò il decreto, ma accolse in parte la domanda riconvenzionale, risolvendo il contratto d’appalto per colpa della società. La Corte d’appello dichiarò inammissibile l’appello principale della condomina, in conseguenza dell’inammissibilità del primo, e rigettò gli appelli incidentali. La questione approda così in Cassazione, dove la ricorrente censura la declaratoria di inammissibilità del proprio appello.

La Motivazione della Corte

La Corte muove da una premessa processuale: buona parte del controricorso dei soci è diretta a censurare le statuizioni della sentenza d’appello in assenza di rituale ricorso incidentale. Si tratta di valutazioni di cui la Corte non può tenere conto, come del pari è inconferente l’atto difensivo della controparte qualificato “controricorso”.

Il nodo sostanziale è la legittimazione ad appellare. La ricorrente, si osserva, appella in proprio: questo è il punto. La circostanza che in primo grado le fosse stata riconosciuta la legittimazione è ormai priva di rilievo, perché la questione è stata nuovamente posta in gioco dall’appello specifico della controparte, che ha imposto alla Corte territoriale di verificare se sussistesse la legittimazione ad impugnare in proprio.

Cadono, di conseguenza, gli argomenti fondati sul mandato di agire quale amministratore speciale per la ricostruzione post-sismica e la dedotta sanatoria ex art. 182 cod. proc. civ.: la qualità qui in discussione non è quella di amministratore, ma quella di attrice in proprio. Per la stessa ragione non giova l’evocazione della causa inscindibile. Il condominio è parte contrattuale complessa, necessariamente rappresentata dall’amministratore, e il singolo condomino non è legittimato ad agire in proprio contro l’appaltatore.

La Corte richiama il consolidato orientamento secondo cui l’amministratore è rappresentante necessario della collettività dei partecipanti, sia quale assuntore degli obblighi per la conservazione delle cose comuni, sia quale referente dei relativi pagamenti (Sez. 6, n. 3636 del 17.02.2014). Sul medesimo crinale si colloca il principio per cui la deliberazione di approvazione delle spese, divenuta inoppugnabile, fa sorgere l’obbligo dei condomini di pagare i contributi, restando indipendenti l’obbligazione del singolo verso il condominio e le vicende debitorie di questo verso i creditori (Sez. 2, n. 2049 del 29.01.2013). Il pagamento diretto eseguito dal singolo partecipante al creditore del condominio non estingue il debito pro quota (Sez. 2, n. 10371 del 20.04.2021).

La Corte valorizza, infine, l’autonomia del rapporto negoziale stipulato dall’amministratore con l’appaltatore, richiamando la giurisprudenza sul termine di denuncia dei vizi dell’opera ex art. 1667 cod. civ., che decorre dal momento in cui l’amministratore acquisisce conoscenza obiettiva dei difetti (Sez. 2, n. 4619 del 18.05.1996). Il primo motivo è quindi infondato, e il rigetto preclude l’esame del secondo, relativo alla quantificazione del credito. La ricorrente è condannata alle spese di legittimità e al pagamento di un ulteriore contributo unificato.