Mediazione, provvigione e condizione sospensiva non avverata (Cass. civ. Sez. II n. 9435 del 10.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il diritto alla provvigione del mediatore, ai sensi degli artt. 1754 e 1755 cod. civ., sorge solo quando la conclusione dell’affare sia in rapporto di causalità adeguata con l’attività intermediatrice, non essendo sufficiente un nesso puramente condizionalistico. Il mancato avveramento di una condizione sospensiva impropria, cui le parti abbiano subordinato l’efficacia del contratto stipulato per intervento del mediatore, impedisce la conclusione dell’affare e quindi l’insorgenza del diritto al compenso. Il giudice di merito, nel valutare l’avveramento della condizione, non può sostituire alla clausola pattuita una diversa quanto a contenuto ed effetti, poiché in tal modo viola i canoni di interpretazione del contratto.

Il Fatto

Una società di mediazione immobiliare convenne in giudizio la società venditrice di un immobile commerciale per ottenere il pagamento della provvigione, assumendo di avere svolto l’attività di intermediazione in relazione alla vendita, poi intercorsa tra la stessa venditrice e una terza società acquirente. La venditrice si difese sostenendo che il contratto era stato concluso senza la mediazione dell’attrice e che l’affare non era andato a buon fine, non essendosi verificata la condizione sospensiva cui ne era stata subordinata l’efficacia, consistente nell’estinzione anticipata del contratto di leasing o nel subentro dell’acquirente nel medesimo contratto.

Il Tribunale accolse la domanda, condannando la convenuta al pagamento della provvigione. La decisione fu confermata in appello. La società venditrice propose quindi ricorso per cassazione affidato a cinque motivi, cui la controricorrente resistette con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte respinge preliminarmente l’eccezione di inammissibilità del ricorso, rilevando che ciascun motivo va interpretato in modo autonomo e trova fondamento nei diversi vizi della violazione di legge e del difetto di motivazione.

Il primo motivo, con cui si deduceva la motivazione apparente della sentenza, è infondato. I giudici di merito hanno ampiamente argomentato sulle ragioni per cui ritennero provato il nesso di causalità adeguata tra l’opera del mediatore e la conclusione dell’affare. La Corte ribadisce che, dopo la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., è denunciabile solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, restando esclusa ogni rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione.

Il secondo e il terzo motivo, trattati congiuntamente perché afferenti al medesimo tema dell’interpretazione della condizione sospensiva, sono invece fondati. I giudici di merito avevano ritenuto avverata la condizione sul presupposto che l’istituto di credito avesse comunque offerto alle parti di estinguere anticipatamente il leasing mediante l’esercizio del diritto di opzione di acquisto del bene. La Corte osserva che in tal modo è stata sostituita al contratto una clausola diversa, quanto a contenuto ed effetti, rispetto a quella pattuita: la condizione mirava a escludere il passaggio di proprietà del bene in capo all’acquirente, risultato ottenibile solo con l’estinzione anticipata senza esercizio dell’opzione di riscatto oppure con il subentro dell’acquirente nel contratto di leasing.

La Corte ricostruisce la nozione di conclusione dell’affare, quale operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, e richiama il principio per cui il mancato verificarsi di una condizione sospensiva impropria impedisce la conclusione dell’affare ai fini dell’ottenimento della provvigione. Viene altresì richiamato il precedente relativo alla condizione mista dipendente dalla concessione del mutuo.

Il quarto e il quinto motivo, afferenti al limite quantitativo delle spese, restano assorbiti. Il ricorso è pertanto accolto nei motivi secondo e terzo, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte d’Appello di Genova, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.