Nozione di impresa edilizia e incentivo fiscale “decreto crescita” (Cass. civ. Sez. V n. 26928 del 07.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposte ipotecarie e catastali, l’agevolazione prevista dall’art. 7 d.l. n. 34/2019 (conv. in legge n. 58/2019) per i trasferimenti di interi fabbricati spetta soltanto alle imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare. La locuzione normativa individua un requisito soggettivo qualificante, costituito dall’avere nell’attività edilizia l’oggetto sociale caratterizzante, e non un mero presupposto oggettivo dell’operazione. Ne consegue che la SICAF, il cui statuto prevede come oggetto esclusivo l’investimento collettivo del patrimonio, non è impresa edilizia e non può beneficiare dell’imposta in misura fissa. Le disposizioni agevolative sono di stretta interpretazione e non tollerano applicazione analogica o estensiva, né la scelta legislativa viola l’art. 3 Cost., sussistendo una diversità ontologica di oggetto sociale tra impresa di costruzione e società di investimento.

Il Fatto

Una SICAF multi-comparto aveva acquistato un intero fabbricato in Milano per un prezzo di 21.895.500,00 euro, versando le imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale. Con istanza del 15 luglio 2020 la società ne chiedeva il rimborso, pari a 437.510,00 euro, invocando il regime agevolato dell’art. 7 d.l. n. 34/2019 e quindi l’imposta fissa di 200,00 euro per ciascun tributo.

Formatosi il diniego tacito, l’impugnazione veniva respinta in primo grado e, in appello, dalla Commissione tributaria regionale della Lombardia. Il giudice di appello aveva escluso la qualità di impresa edilizia in capo alla contribuente, valorizzando l’oggetto esclusivo di investimento imposto dallo statuto. La società ha proposto ricorso per cassazione, affidato a un unico motivo.

La Motivazione della Corte

La Corte ricostruisce analiticamente i due orientamenti in conflitto. Secondo la ricorrente, la norma non definisce l’impresa di costruzione o ristrutturazione e la ratio di rigenerazione urbana imporrebbe un criterio oggettivo, indipendente dalla natura edilizia del soggetto, come del resto emergerebbe dalla prassi applicativa in tema di IVA.

La Corte ritiene invece decisivo il dato testuale della disposizione, che assegna il beneficio alle imprese che “provvedano” alla demolizione e ricostruzione o “eseguano” gli interventi edilizi. Tali predicati, secondo il Collegio, presuppongono un’impresa che ha nell’attività edilizia l’oggetto proprio e qualificante. Assume rilievo il requisito soggettivo, non la circostanza che i lavori siano eseguiti direttamente o tramite imprese appaltatrici.

Il percorso argomentativo si fonda sul divieto di applicazione analogica in materia tributaria e sul principio di stretta interpretazione delle fattispecie agevolative, richiamando anche Sezioni Unite n. 23051/2022 e Corte cost. n. 242/2017. Su questa base la Corte esclude che l’art. 35-bis d.lgs. n. 58/1998, che impone alla SICAF l’oggetto esclusivo di investimento collettivo, consenta di assimilarla a un’impresa edilizia.

Il Collegio non ritiene utilmente invocabile la prassi amministrativa in tema di IVA, poiché essa muove da un diverso dato normativo, l’art. 10, comma 8-ter, d.P.R. n. 633/1972, e concerne tributi differenti.

Quanto alla pronuncia di legittimità in tema di imposte dirette, richiamata dalla ricorrente, la Corte ne offre una lettura restrittiva: il precedente fonda il beneficio sul dato soggettivo della qualità di impresa di costruzione, presupponendola, senza estenderla a chi non ne ha la natura. Il ricorso è quindi rigettato, con integrale compensazione delle spese per la novità della questione.