Demolizione e ricostruzione e distanze: rileva la disciplina sopravvenuta (Cass. civ. Sez. II n. 20646 del 22.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di distanze legali tra costruzioni, il sopravvenire di una disciplina normativa meno restrittiva determina il consolidamento del diritto del costruttore a mantenere l’opera alla distanza inferiore, ove questa sia già ultimata al momento dell’entrata in vigore della nuova disciplina, restando irrilevanti le vicende normative successive. L’edificio realizzato in contrasto con la regolamentazione vigente al momento della sua ultimazione, ma conforme a quella sopravvenuta, non può più essere ritenuto illegittimo, cosicché il confinante non può pretendere l’abbattimento o la riduzione alle dimensioni previste dalle norme anteriori. Nel nuovo assetto dell’art. 2-bis, comma 1-ter, del T.U. edilizia, ogni intervento di demolizione e ricostruzione è consentito nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti, indipendentemente dalla sua qualificazione come ristrutturazione o nuova costruzione, salvo il giudicato formatosi sull’illegittimità dell’opera.

Il Fatto

Alcuni proprietari confinanti adirono il Tribunale con ricorso per manutenzione del possesso e denuncia di nuova opera, ai sensi degli artt. 1170 e 1171 cod. civ., nei confronti del vicino e della società esecutrice dei lavori. L’intervento edilizio, assentito con DIA, aveva trasformato un ex laboratorio artigianale in due appartamenti. I ricorrenti lamentavano la lesione del possesso di una servitù di luce e aria e chiedevano la rimessione in pristino e il risarcimento dei danni.

Respinta la domanda interdittale, il giudizio proseguì nel merito e il Tribunale accolse la domanda, condannando il convenuto all’arretramento del fabbricato e dei tubi, oltre al risarcimento. La Corte d’appello rigettò l’appello principale e, accogliendo quello incidentale, liquidò un ulteriore danno e la restituzione delle spese della fase interdittale. Il convenuto propose ricorso per cassazione affidato a quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta la questione centrale della qualificazione dell’intervento edilizio ai fini del rispetto delle distanze. La sentenza impugnata aveva fondato il proprio accertamento sulla modifica della sagoma rispetto alla costruzione preesistente, traendone la qualificazione dell’opera come nuova edificazione. La Suprema Corte rileva però che la vicenda va esaminata alla luce dello ius superveniens, trattandosi di normativa posteriore alla proposizione del ricorso e pertinente alle questioni prospettate.

Il Collegio richiama la costante interpretazione secondo cui, qualora subentri una disposizione derogatoria favorevole al costruttore, si consolida il diritto di questi a mantenere l’opera alla distanza inferiore, se già ultimata al momento dell’entrata in vigore della nuova norma. Il sopravvenire di una disciplina meno restrittiva comporta che l’edificio conforme alla nuova regolamentazione non possa più essere considerato illegittimo, con la conseguenza che il confinante non può pretendere l’abbattimento.

Il percorso argomentativo muove dal d.l. n. 69/2013, che ha novellato l’art. 3 del T.U. edilizia ricomprendendo nella ristrutturazione gli interventi di demolizione e ricostruzione con pari volumetria. Segue il d.l. n. 32/2019, conv. nella l. n. 55/2019, che ha inciso sull’art. 2-bis del T.U. edilizia in tema di distanze. La Corte richiama anche la giurisprudenza amministrativa formatasi sulle prime applicazioni di tali modifiche.

Decisivo è l’intervento dell’art. 10 del d.l. n. 76/2020, conv. nella l. n. 120/2020, che ha rivisitato il concetto di ristrutturazione edilizia e il suo coordinamento con la manutenzione straordinaria. Nella nuova formulazione, gli interventi di demolizione e ricostruzione possono mutare sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche, dovendosi rispettare unicamente la volumetria, con le eccezioni previste per gli edifici tutelati e le zone storiche.

Il nuovo testo dell’art. 2-bis, comma 1-ter, introduce il principio per cui ogni opera di demolizione e ricostruzione, in un intervento unitario, può essere realizzata sulla linea del fabbricato demolito, anche fuori sagoma e con superamento dell’altezza, nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Ne deriva la necessità di una nuova indagine per verificare la conformità dell’opera al regime sopravvenuto, compito rimesso al giudice del rinvio.