Disdetta tardiva del locatore e diritto del conduttore all’indennità di avviamento (Cass. civ. Sez. III n. 5605 del 01.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, il rilascio dell’immobile da parte del conduttore a seguito di disdetta ai sensi dell’art. 28, primo comma, della legge n. 392/1978 non comporta il venir meno del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, ancorché la disdetta intimata dal locatore debba considerarsi inefficace perché tardiva. Il rilascio, in tale ipotesi, non può essere ricondotto al mutuo consenso delle parti, costituendo la disdetta, pur inefficace, estrinsecazione di un’iniziativa unilaterale del locatore, cui soltanto è imputabile la conclusione del rapporto. L’acquiescenza del conduttore alla disdetta non lo priva dell’indennità, salvo che essa nasconda il suo sostanziale, assoluto disinteresse a permanere nell’immobile. Quanto all’obbligo di riconsegna, l’offerta reale non formale ex art. 1220 cod. civ., se seria, concreta e tempestiva e in assenza di legittimo motivo di rifiuto del locatore, non costituisce in mora il creditore ma è idonea a escludere la mora del conduttore, anche ai fini dell’art. 1591 cod. civ.

Il Fatto

Una locatrice aveva concesso in locazione un immobile destinato a negozio, con contratto stipulato nel 2001 e durata di sei anni rinnovabili. Dopo due sessenni, la locatrice inviò disdetta con raccomandata del 20 giugno 2012, senza rispettare il termine di dodici mesi prima della scadenza. Il Tribunale di Roma, con sentenza del 2015, dichiarò risolto il contratto per inadempimento della conduttrice, condannandola al rilascio e al pagamento dei canoni non corrisposti dal maggio 2013, oltre alla mensilità successiva sino al rilascio, e rigettò le domande della conduttrice di restituzione del deposito cauzionale e di indennità per la perdita dell’avviamento.

La Corte d’Appello di Roma, in totale riforma, rigettò le domande della locatrice e accolse quelle della società conduttrice, condannando gli eredi della locatrice — nel frattempo deceduta — a pagare l’indennità di avviamento quantificata in diciotto mensilità dell’ultimo canone, oltre alla restituzione del deposito cauzionale e agli interessi. Gli eredi ricorrono per cassazione con otto motivi; la società resiste con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il primo motivo, con cui si censura il rigetto dell’eccezione di inammissibilità dell’appello per difetto di specificità ex art. 342 cod. proc. civ.. Il motivo è inammissibile, perché ripropone l’eccezione già rigettata senza censurare le argomentazioni poste a fondamento di quel rigetto; nel merito sarebbe comunque infondato, avendo l’atto di appello soddisfatto i requisiti di specificità indicati dalle Sezioni Unite n. 36481 del 2022 e dalle Sezioni Unite n. 27199 del 2017.

Sul secondo motivo, la Corte afferma che la disdetta, ancorché tardiva e quindi inefficace, è idonea a far sorgere il diritto all’indennità di avviamento, poiché il rilascio dipende dall’iniziativa del solo locatore e non dal mutuo consenso. L’acquiescenza del conduttore rileverebbe solo se mascherasse un sostanziale disinteresse a permanere nell’immobile: nella specie la Corte di merito ha motivatamente escluso tale disinteresse con apprezzamento di fatto insindacabile. Il richiamo è ai precedenti Cass. n. 11165 del 1997, Cass. n. 15091 del 2001, Cass. n. 454 del 2009 e Cass. n. 18812 del 2015.

Quanto al terzo motivo, la Corte ribadisce che, in tema di riconsegna dell’immobile locato, la procedura dell’art. 1216 cod. civ. e dell’art. 1209, secondo comma, cod. civ. è l’unico mezzo per costituire in mora il creditore. Tuttavia l’offerta reale non formale ex art. 1220 cod. civ., purché seria, concreta e tempestiva e in assenza di legittimo motivo di rifiuto del locatore, è idonea a evitare la mora del conduttore, anche ai fini dell’art. 1591 cod. civ. La valutazione sull’idoneità dell’offerta è rimessa al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, come affermato da Cass. n. 3135 del 2020 e Cass. n. 8672 del 2017.

I motivi quarto e quinto, sul preteso omesso esame del verbale di rilascio e sulla mancata liberazione dell’immobile, sono inammissibili perché censurano il giudizio di merito sulla serietà dell’offerta. Il sesto motivo, sulla violazione dell’art. 115 cod. proc. civ., è inammissibile, poiché la Corte territoriale non ha posto a fondamento della decisione prove inesistenti, avendo richiamato il fatto non controverso di ulteriori scambi tra i difensori. Il settimo motivo, sulla mancata compensazione ex art. 1243 cod. civ., è manifestamente infondato, essendo accertata la liberazione della conduttrice. L’ottavo motivo è inammissibile, criticando l’accertamento sul momento perfezionativo dell’offerta. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e contributo unificato.