Distanze legali e norme edilizie locali: irrilevante la disciplina posteriore all’edificazione (Cass. civ. Sez. II n. 20499 del 21.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le prescrizioni dei piani regolatori generali e dei regolamenti comunali edilizi che disciplinano le distanze tra costruzioni, anche con riguardo ai confini, sono integrative del codice civile e hanno valore di norme giuridiche, ancorché di natura secondaria; spetta pertanto al giudice, in virtù del principio iura novit curia, acquisirne conoscenza d’ufficio quando la loro violazione sia dedotta dalla parte. Tuttavia lo ius superveniens che contenga prescrizioni più restrittive incontra il limite dei diritti quesiti e non si applica alle costruzioni che, al momento della sua entrata in vigore, possono considerarsi già sorte, in ragione dell’avvenuta realizzazione delle strutture organiche costituenti punti di riferimento essenziali per la misurazione delle distanze. Il giudice di merito che ometta di accertare la disciplina locale applicabile all’epoca dell’edificazione viola tali principi.

Il Fatto

Il proprietario di un fondo convenne in giudizio la società che aveva edificato un fabbricato sul terreno adiacente, nonché i soggetti acquirenti di alcune unità immobiliari realizzate, per ottenere la condanna all’arretramento del corpo di fabbrica a distanza regolamentare dal confine. Nel giudizio intervennero volontariamente altri acquirenti di unità abitative del medesimo edificio.

Il Tribunale, previa riunione dei procedimenti, rigettò la domanda. La Corte d’appello accolse invece il gravame, ritenendo applicabili le N.T.O. del Comune integrative degli artt. 873 ss. c.c., che prescrivevano la distanza di cinque metri dal confine, ed escludendo sia una convenzione derogatoria, sia la sostituibilità della tutela ripristinatoria con il solo risarcimento. I soccombenti ricorsero per cassazione con cinque motivi; il proprietario resistette con controricorso e ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 872 e 873 c.c. e l’errata applicazione delle N.T.O. comunali, introdotte in epoca posteriore all’edificazione degli immobili, con conseguente lesione dell’art. 11 delle Disposizioni sulla legge in generale e del principio tempus regit actum. La censura è fondata.

La Corte ribadisce che le prescrizioni edilizie locali in tema di distanze hanno natura di norme giuridiche secondarie, sicché il giudice deve acquisirne conoscenza d’ufficio quando la parte ne deduca la violazione, come affermato da Sez. 2 n. 2661 del 2020. Su un piano distinto, lo ius superveniens recante prescrizioni più restrittive non trova applicazione rispetto alle costruzioni già sorte al momento della sua entrata in vigore, secondo il limite dei diritti quesiti evidenziato da Sez. 2 n. 26886 del 2018.

La sentenza impugnata si è discostata da tali principi: ha fondato la decisione sulla relazione tecnica richiamando la disciplina locale vigente, senza però accertare se quella normativa fosse applicabile all’epoca della edificazione. Nessun accertamento concreto è stato svolto sulla data di conclusione dei lavori e sulla disciplina in allora vigente, in eventuale deroga alle disposizioni codicistiche.

L’accoglimento del primo motivo assorbe le restanti censure del ricorso principale e il motivo del ricorso incidentale, incentrato sulla compensazione delle spese di primo grado. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello, in diversa composizione, perché riesamini la questione della distanza dell’immobile dal confine alla luce dei principi esposti, provvedendo anche sulle spese del giudizio di legittimità.