Divisione immobiliare, no alla comoda divisibilità senza stima del valore (Cass. civ. Sez. II n. 34196 del 26.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La non comoda divisibilità di un immobile integra un’eccezione al diritto potestativo di ciascun comproprietario di conseguire la propria parte in natura, ai sensi degli artt. 718 e 720 cod. civ., e può essere affermata solo quando siano rigorosamente accertate l’irrealizzabilità del frazionamento, o la sua realizzabilità a costo di un notevole deprezzamento, e l’impossibilità di formare porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento. La valutazione non è solo strutturale, ma anche funzionale: il giudice di merito deve verificare che la divisione non produca un deprezzamento del valore economico originario del bene né una deviazione dalla sua naturale utilizzazione. Il giudizio di divisibilità non può fondarsi sulla sola praticabilità materiale del frazionamento e sulla potenziale destinazione edificatoria del cespite, dovendo il giudice interrogarsi sul valore delle singole porzioni e sulla loro proporzione rispetto all’intero.

Il Fatto

Il giudizio trae origine da una domanda di scioglimento della comunione proposta dal comproprietario di un appezzamento di terreno, compreso tra più soggetti in quote diverse. I convenuti avevano aderito alla divisione chiedendo l’attribuzione congiunta dell’immobile, in quanto titolari della quota maggiore.

Con sentenza non definitiva il Tribunale aveva risolto alcune questioni preliminari; con successiva sentenza definitiva aveva ritenuto il bene comodamente divisibile e formato quattro porzioni assegnate secondo il progetto del consulente tecnico. La Corte d’appello ha respinto l’impugnazione, confermando la divisibilità in natura. I ricorrenti hanno proposto ricorso per cassazione articolato in quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto l’eccezione di inammissibilità del ricorso, ritenendola infondata perché l’impugnazione contiene una compiuta illustrazione dei fatti e solleva quesiti in diritto su punti specifici e decisivi.

Nel merito, il primo motivo è accolto. La Corte premette che i ricorrenti hanno interesse a dolersi della pronuncia, avendo essi soli proposto l’istanza di assegnazione congiunta: in caso di ritenuta indivisibilità avrebbero diritto all’intero cespite, potendosi disporre la vendita solo in mancanza di richieste di assegnazione. Esclude poi che la sentenza non definitiva di primo grado avesse statuito con efficacia di giudicato sulla comoda divisibilità.

Il cuore del principio è richiamato testualmente: a norma dell’art. 718 cod. civ. ciascun comproprietario ha diritto di ottenere la sua parte in natura, salvo che l’immobile risulti non comodamente divisibile ai sensi dell’art. 720 cod. civ.. La non comoda divisibilità è praticabile solo quando siano rigorosamente accertate l’irrealizzabilità del frazionamento, o la sua realizzabilità a costo di notevole deprezzamento, e l’impossibilità di formare porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, tenuto conto dell’usuale destinazione e della pregressa utilizzazione. La divisibilità va intesa non solo in senso strutturale, ma anche sotto l’aspetto funzionale, non dovendo produrre deprezzamento del valore originario né deviazione dalla naturale utilizzazione.

La Corte rileva che il giudice di merito non si è attenuto a tali direttive: ha ritenuto possibile la formazione di quattro porzioni suscettibili di autonomo godimento, opinando di poter prescindere da una stima del bene, salvo che ai fini di eventuali conguagli. La stima del consulente si basava sulla possibilità di realizzare un’autorimessa interrata e sedici box auto, dando rilievo alla potenziale destinazione dell’immobile. La sentenza ha reputato non decisive le critiche sull’impossibilità di edificare nel sottosuolo, osservando che tali argomenti involgevano la stima ma non la concreta divisibilità in natura.

La pronuncia è così pervenuta a un giudizio di divisibilità basato sulla sola praticabilità materiale del frazionamento, con porzioni di limitatissima estensione o di conformazione tale da limitarne l’utilizzabilità originaria, omettendo di considerare il valore delle singole porzioni e le conseguenze economiche e funzionali della divisione. La sentenza è pertanto cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte d’appello di Napoli in diversa composizione, che regolerà anche le spese di legittimità.