Edificabilità del terreno desunta dal solo strumento urbanistico (Cass. civ. Sez. V n. 3062 del 07.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini dell’applicazione dell’IVA, l’edificabilità di un’area si desume dalla qualificazione a essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione degli strumenti attuativi, secondo il disposto dell’art. 36, comma 2, d.l. n. 223 del 2006, convertito con legge n. 248 del 2006. La valutazione del bene va compiuta con riferimento al momento del trasferimento, che costituisce il fatto imponibile di carattere istantaneo. Non assumono rilievo, pertanto, il prezzo di cessione, la destinazione di fatto del terreno, le vicende successive incidenti sull’edificabilità né la rivalutazione operata ai sensi dell’art. 7 legge n. 448 del 2011. Tali elementi attengono al valore contrattuale del bene, non alla sua concreta potenzialità edificatoria.

Il Fatto

Una società impugnava l’avviso di accertamento con cui l’Ufficio aveva rettificato la vendita di un terreno, ritenendolo edificabile già al momento della cessione e non dal successivo rilascio della licenza edilizia. L’Ufficio valorizzava la precedente rivalutazione fondata su perizia di stima e il corrispettivo di cessione, superiore al valore di mercato di un terreno agricolo.

La Commissione tributaria provinciale rigettava il ricorso, reputando l’area edificabile almeno in potenza. La Commissione tributaria regionale, in riforma, riteneva irrilevanti le vicende del bene e le condizioni di cessione rispetto alle condizioni urbanistiche risultanti alla data dell’atto notarile, anche in forza del certificato di destinazione urbanistica che qualificava il terreno come agricolo. L’Agenzia delle entrate ricorreva per cassazione con due motivi; la contribuente non svolgeva attività difensiva.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denunciava la nullità della sentenza per violazione dell’art. 36 d.lgs. n. 546 del 1992, dell’art. 132 c.p.c. e dell’art. 118 disp. att. c.p.c., sostenendo una motivazione solo apparente, risolta nel rinvio acritico alle tesi della società. La Corte ha respinto la censura: il collegio di merito ha comunque espresso, sia pure sinteticamente, le ragioni di fatto e di diritto della decisione, collocandosi al di sopra del minimo costituzionale richiesto da Cass. Sez. Un. n. 8053/2014.

Il secondo motivo deduceva la violazione e falsa applicazione degli artt. 19 e 19-bis1 d.P.R. n. 633 del 1972, per avere la sentenza ritenuto agricolo e non edificabile il terreno ceduto. La Corte ha richiamato la regola interpretativa dell’art. 36, comma 2, d.l. n. 223 del 2006: un’area è fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, a prescindere dall’approvazione regionale e dagli strumenti attuativi.

Su questa base le Sezioni Unite hanno affermato che l’edificabilità si desume dalla qualificazione attribuita dal piano regolatore, poiché la distinzione tra ius aedificandi e ius valutandi rende irrilevanti le vicende successive incidenti sull’edificabilità: la valutazione va riferita al momento del trasferimento, fatto imponibile istantaneo (Cass. Sez. Un. n. 25505 del 2006). La formalizzazione della vocazione edificatoria in un atto della procedura urbanistica supera ogni parametro fondato sul reddito dominicale (Cass. Sez. Un. n. 25506 del 2005).

La Corte ha quindi confermato la sentenza impugnata, che aveva negato la fabbricabilità sul solo rilievo del contenuto del certificato di destinazione urbanistica rilasciato prima della cessione, giudicando irrilevanti gli elementi di fatto diversi dalla condizione urbanistica ed edilizia del bene. Il prezzo elevato, l’attività esercitata o programmata dalla società acquirente e la rivalutazione ex art. 7 legge n. 448 del 2011, entrata in vigore anni dopo la cessione, non dicono nulla sulla concreta potenzialità edificatoria: al più influenzano il valore che le parti, nell’autonomia contrattuale ex art. 1322 c.c., attribuiscono al bene.

Anche la disciplina unionale conduce a esiti analoghi: l’art. 12, paragrafo 1, lett. b) della direttiva 2006/112 assoggetta ad IVA i terreni edificabili, mentre l’art. 135, paragrafo 1, lett. j) e k) esenta le cessioni di fabbricati e i terreni non edificati non destinati a supportare un fabbricato (Corte giust. C-543/11 e C-308/16). Il ricorso è stato rigettato e non vi è stata pronuncia sulle spese, stante la mancata costituzione della società contribuente.